収益物件の相続対策の基礎から節税の仕組みと実践方法を徹底解説

相続をきっかけに「収益物件をどう活用すればよいのか」「相続税がどれぐらい節税できるのか」と悩んでいませんか？実は、ある統計によると、2022年度における相続税の申告件数は約13万件を超え、そのうち不動産を含む資産の割合は7割以上に及びます。特に、賃貸アパートやマンションなどの収益物件は、現金よりも評価額が下がるため、相続税の大幅な節税が期待できる点が注目されています。

例えば、現金1億円をそのまま相続する場合と比べて、同額の収益物件を相続すれば、評価方法の違いにより課税対象額が3割以上減少するケースも珍しくありません。しかし、物件の種類や立地、賃貸収入の有無によって評価額や節税効果は大きく異なり、誤った判断による損失リスクも潜んでいます。

「専門家に相談すべきタイミングは？」「取得後の管理や分割はどうする？」など、疑問や不安は尽きません。放置すると数百万円単位の損失につながることもあるため、正しい知識と対策が不可欠です。

本記事では、収益物件による相続対策の全体像から、評価・節税の具体策、実務に直結する情報をわかりやすく解説します。最後まで読むことで、ご自身やご家族の資産を守るための実践的な知識が手に入ります。

収益物件による相続対策の基礎知識と全体像

収益物件とは何か？相続対策における定義と特徴

収益物件とは、家賃収入などの利益を目的に保有する不動産を指します。主にアパートやマンション、オフィスビル、事業用物件などが含まれ、資産運用や将来の資産形成に活用されます。相続対策としては、現金や預金に比べて評価額が低くなる傾向があるため、税負担を抑えやすいのが特徴です。

下記の表は収益物件の種類と主な特徴です。

物件種別	特徴	収益の種類
アパート	戸数が多く安定収入	家賃収入
マンション	都市部で資産価値が維持しやすい	家賃収入
事務所	長期契約が多い	賃料収入
店舗	立地次第で高収益	賃料収入

なぜ収益物件が相続税節税に効果的なのか

収益物件は相続税評価額が実勢価格よりも低く設定されるため、現金や株式と比べて相続税の節税効果が期待できます。特に土地や建物は「路線価」や「固定資産税評価額」で評価されるため、実際の市場価格よりも低くなるケースが多いです。また、賃貸中の物件であればさらに評価が下がる点もポイントです。

評価額の算出方法の違い

• 現金：100%の評価
• 不動産：路線価評価（実勢の70〜80%）
• 賃貸中：貸家建付地などの特例でさらに減額

さらに、生前贈与や借入を活用することで、相続税対策を強化できます。借入による物件購入は、借入額分の債務控除により、課税対象資産を減少させる仕組みです。

現状の資産評価と相続税の計算方法

相続税の計算は、被相続人が所有する全財産を評価し、基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を算出します。現金や預金は額面通り評価されますが、収益物件など不動産は土地・建物ごとに評価方法が異なります。特に賃貸物件は賃貸割合などを考慮し減額評価されます。

資産の種類	評価方法	減額の有無
現金	額面通り	なし
土地	路線価方式、倍率方式	貸家建付地等で減額
建物	固定資産税評価額	貸家は30%減額

遺産分割の際は、財産の種類や評価額によって分割方法が変わります。現金は分割しやすいですが、収益物件は分割が難しいため、事前に分割方法や評価額を検討しておくことが重要です。

資産棚卸しの具体的な進め方と注意点

資産棚卸しを行う際は、まず全資産をリスト化し、評価方法ごとに金額を算出します。特に収益物件は、現況調査や賃料契約内容の確認も必要です。例えば、アパートやマンションの賃貸借契約状況を把握し、評価減の適用可否を確認します。

• 資産一覧の作成
• 各資産の評価額計算（現金、不動産、株式など）
• 賃貸物件の現況確認
• 債務や借入金の整理
• 分割協議のための資料作成

注意点として、評価誤りや契約内容の見落としがあると、後々の相続トラブルや税務調査のリスクにつながります。専門家への相談や最新の法令確認も欠かせません。

収益物件の相続税評価と節税メカニズムの詳細解説

収益物件の評価方法と税務上の扱いの違い

収益物件の相続税評価は、土地・建物・アパート・マンションごとに基準が異なります。土地は主に路線価方式や倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額を用います。賃貸物件の場合、「貸家建付地」や「貸家」の評価減が適用されるため、実際の市場価格よりも低い評価額となります。

下記の表で主な評価方法と特徴を整理します。

物件種類	評価方法	主な特徴
土地	路線価・倍率方式	路線価は国税庁公表。賃貸中は評価減あり
建物	固定資産税評価額	賃貸中は「貸家評価減」適用
アパート	土地＋建物評価	両方評価減。複数戸で更に評価減メリット
マンション	固定資産税評価額	区分所有は個別評価。賃貸中は評価減

賃貸物件では、借家権割合・借地権割合を考慮することで評価額が下がり、節税効果が期待できます。

小規模宅地等の特例の適用条件と活用法

小規模宅地等の特例は、相続時の土地評価額を最大80％減額できる制度です。賃貸物件の場合、事業用宅地または貸付事業用宅地として利用されることが多く、特例適用には事前準備と条件確認が重要です。

用途区分	減額割合	適用面積上限	主な適用条件
事業用宅地	80％	400㎡	被相続人が事業運営、相続人が継続事業
貸付事業用宅地	50％	200㎡	適用要件・3年保有ルール等に注意

申請は相続税申告時に必要書類を添付して行い、条件や事前の土地利用計画の立案が重要です。特例活用で大幅な節税が見込めますが、要件を満たさない場合のリスクにも注意しましょう。

賃貸収入が相続税評価に与える影響と留意点

賃貸収入を生む物件は、入居者がいることで「貸家建付地」として評価額が下がります。これは賃借人の権利を考慮し、自由に処分できない分だけ評価額が減額されるためです。たとえばアパートやマンション経営をしている場合、賃貸中の部屋数が多いほど評価減の効果が高まります。

【賃貸収入物件の評価減ポイント】

• 借地権割合・借家権割合が評価減額の基準
• 賃貸中の部屋数や入居率が高いほど評価減の恩恵
• 自己利用部分との区分明確化が必要

評価減を適切に受けるためには、賃貸契約や入居者リストなどの管理資料も重要です。賃貸収入が安定している場合は、長期的な相続対策としても有効です。

利回りの高さ・流動性の違いによる評価への影響

利回りが高い物件は収益性が高い一方で、流動性（売却のしやすさ）が相続税評価にも影響します。利回りが高い＝人気物件とは限らず、地域や物件の状態により流動性は変動します。

項目	利回り高い物件	利回り低い物件
収益性	高い	低い
流動性	低い場合が多い	高い場合が多い
評価額への影響	賃貸中・流動性低で評価減	売却前提・評価高くなりやすい

物件選びでは、単に利回りだけでなく、売却しやすさや地域需要の安定度も確認しましょう。相続後の分割や売却計画も見据えて、最適な収益物件の運用・対策を検討することが重要です。

生前贈与・法人化・分割による収益物件相続対策の実践的手法

生前贈与を活用した収益物件の節税ポイント

生前贈与を活用することで、収益物件の相続税負担を大きく軽減できます。年間110万円の基礎控除を利用し、複数年にわたって資産を少しずつ移転することで贈与税を抑える方法が有効です。また、近年は贈与加算期間の延長によって、贈与した財産が相続財産に加算される期間が拡大しているため、計画的な贈与が重要となっています。さらに、贈与加算を避けるタイミングや、不動産評価額が低い時期に贈与することで効果的な節税が可能です。贈与には贈与契約書の作成や名義変更手続きが必要となるため、信頼できる専門家への相談が推奨されます。

3000万円控除や基礎控除の効果的な使い方

生前贈与には「住宅取得等資金の贈与の特例」や「相続時精算課税制度」など、3000万円控除を活用できるケースがあります。例えば、子や孫への住宅購入資金援助で非課税枠を利用すれば、まとまった資産移転が可能です。下記のようなポイントに注意しましょう。

制度名	非課税枠	利用条件	注意点
住宅取得等資金の贈与の特例	最大3000万円	直系卑属への住宅取得資金援助	期限や用途制限に注意
年間基礎控除	110万円	贈与者・受贈者の関係不問	毎年継続的に活用が有効
相続時精算課税制度	2500万円	60歳以上の親から20歳以上の子へ	適用後は暦年贈与が使えない

計画的に制度を組み合わせることで、贈与税や相続税の負担を最小限に抑えることが可能です。

法人化による所有と相続税軽減効果の仕組み

収益物件の法人化は、相続税評価額の圧縮や所得分散による節税につながります。法人を設立して物件を所有することで、相続時には持ち株の評価が基準となり、資産全体の評価額が低くなる傾向があります。また、法人の利益を家族役員の給与として分配することで、所得税の負担軽減も可能です。一方で、法人設立や運営にはコストや管理の手間がかかるため、導入前に費用対効果を十分に検討することが大切です。

メリット	デメリット
相続税評価額の圧縮が可能	設立費用・維持費がかかる
所得分散による税負担の軽減	物件管理業務の煩雑化
資産承継のスムーズな実現	株式名義や議決権分配に注意が必要

法人所有のリスクと失敗事例を踏まえた注意点

法人化による相続対策にはリスクも存在します。例えば、法人が赤字化した場合の責任や、株式分散による争いのリスク、税務上の否認リスクなどが挙げられます。過去には、家族間で株式の分配割合を巡りトラブルが発生した事例や、法人の事業実態が薄いとみなされ税務調査で否認されるケースも見られます。リスク回避策としては、事前に家族間で十分な話し合いを行い、専門家の助言を受けながら適切な株式分配や法人運営を徹底することが重要です。

収益物件の分割・共有・売却時の法的留意点

収益物件の遺産分割では、物理的な分割が難しいため、共有や売却が検討されることが多いです。共有にした場合には、賃貸経営の意思決定や収入分配でトラブルが生じやすいため、事前に管理規約や分配ルールを明確に定めることがポイントです。また、売却時には市場価格の変動や譲渡所得税・仲介手数料などのコストにも注意が必要です。

遺産分割や売却を円滑に進めるためのポイント

1. 共有の場合は管理規約を作成し、役割分担や収益配分のルールを定める
2. 売却時には相続人全員の同意を得る
3. 専門家を交えて法的・税務的リスクを把握する

こうした対策を講じることで、家族間のトラブルを未然に防ぎ、資産の有効活用と円滑な相続が可能となります。

収益物件相続対策のメリットとデメリットを徹底比較

収益物件を用いた節税と資産運用のメリット

収益物件を活用した相続対策には多くのメリットがあります。第一に、収益物件の評価額は相続税評価で時価より低く算定される場合が多く、相続税の節税効果が期待できます。また、賃貸物件として活用すれば、安定した家賃収入を得ることができるため、長期的な資産形成・運用にも有効です。現金や株式など流動資産よりも収益物件はインフレ耐性が高く、物価上昇にも強い点が特徴です。

さらに、土地や建物は将来的な価格上昇も見込めるため、資産の長期的成長を目指す方にも適しています。生前贈与や法人化を組み合わせることで、さらなる節税効果や相続手続きの円滑化も可能です。

収益物件を活用する主なメリットは以下の通りです。

• 相続税評価額の圧縮による節税効果
• 安定した賃料収入の獲得
• 資産の長期的な成長とインフレ耐性
• 生前贈与や法人化による相続対策の多様化

管理コストや空室リスクなどのデメリット

収益物件にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。特に注意すべきは管理コストの増加です。賃貸管理や修繕費用、固定資産税などのランニングコストが発生します。また、空室リスクも見逃せません。空室期間が長引くと、安定した家賃収入が見込めなくなります。

流動性の低さもデメリットの一つです。不動産は現金化に時間がかかり、急な資金需要に対応しづらい場合があります。相続時には遺産分割のトラブルにも発展しやすく、複数人で分割しにくい点も課題です。

デメリットの主なポイントは以下の通りです。

• 管理・修繕コストが継続的に発生
• 空室や賃料下落によるリスク
• 流動性の低さと現金化の困難さ
• 遺産分割時のトラブル発生リスク

アパート経営やマンション投資の失敗事例分析

実際の相続対策では、アパート経営やマンション投資の失敗例も多く見受けられます。例えば、人口減少エリアでの過剰な新築投資により空室が続き、家賃収入が想定を大きく下回ったケースや、過大な借入をして賃貸経営を始めたものの、家賃下落や管理負担増で赤字経営に陥った事例があります。

代表的な失敗パターンと回避策は以下の通りです。

失敗パターン	回避方法
空室が多く家賃収入が減少	立地・需要調査を徹底し、入居率の高い物件選択
修繕・管理費が予想以上に増加	事前に修繕履歴や管理会社の実績を確認
過大な借入で資金繰り悪化	借入額は収入・返済計画に応じて慎重に設定
相続時に分割できず家族間トラブル	分割しやすい資産構成や遺言書の作成を検討

収益物件の相続対策は、専門家への相談や綿密なシミュレーションが不可欠です。失敗しないためにも、物件選定や管理体制、資産分割方法まで事前にしっかりと準備しましょう。

収益物件の選び方と購入時の注意点

地域・価格・利回り・流動性のバランスの見極め方

収益物件の選定では、地域選びが重要です。人口増加エリアや主要駅近辺は、賃貸需要が安定しやすく空室リスクを軽減できます。価格は相場と比較し、割高な物件を避ける視点が求められます。利回りは表面利回りだけでなく、修繕費や管理費を差し引いた実質利回りにも注目してください。さらに、流動性、すなわち売却時に買い手が付きやすい物件かも確認が必要です。

下記のテーブルで比較ポイントを整理します。

項目	チェックポイント
地域	人口動向、駅距離、生活利便性
価格	周辺相場との比較、将来の値動き
利回り	実質利回りの計算、経費・空室リスク
流動性	売却実績、需要動向、築年数

これらの観点を総合的に評価し、資産価値の維持・向上を目指すことが大切です。

購入時に確認すべき法的・税務・管理面の注意点

収益物件購入時は、契約書の内容を細かく確認しましょう。特に、登記簿の名義・面積、権利関係、瑕疵担保責任などは要注意です。税務面では、相続税評価額や固定資産税、将来の譲渡所得税に加え、節税スキームも事前に把握することが重要です。管理面では、管理会社の実績や修繕計画、入居者対応体制などを確認し、運用リスクを減らしましょう。

主な注意点をリストでまとめます。

• 契約書の条項や特約内容
• 登記簿の名義、面積、用途地域
• 相続税評価額や税金の負担見通し
• 管理会社の選定や修繕積立金の状況
• 既存入居者の契約内容と賃貸状況

これらを確認することで、後悔のない物件取得につながります。

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
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