収益物件に自分で住むメリットと注意点を解説

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

 

家賃を払い続ける生活に、漠然とした不安を感じていませんか。
「どうせ毎月支払うなら、自分の資産になってほしい」
そう考える人がいま、収益物件に自ら住むという選択に注目しています。

 

この記事では、不動産投資と居住を併用するこの住まい方のメリットとデメリットを解説します。
最後まで読むと、物件選定の注意点や、収益と快適さを両立させるポイントも手に入ります。損失を回避し、資産を最大限活用するための第一歩として、ぜひ読み進めてみてください。

 

収益物件に「自分で住む」とはどういうことか？入居者保護とローン

不動産投資の選択肢として人気があるオーナーチェンジ物件は、現在すでに第三者が賃借している状態のまま売買される物件を指します。収益性の見込みが立ちやすく、物件購入後すぐに家賃収入を得られる点が魅力ですが、「自分で住む」ことを目的とする場合にはいくつかの大きな障壁があります。特に法律やローンに関わる規制について理解しておかないと、思わぬトラブルや損失に繋がる可能性があります。

 

まず、最も大きな壁は借地借家法に基づく「入居者保護」の原則です。賃貸契約中の借主は、原則として退去させることはできません。自分が住みたいからという理由だけでは、正当事由が認められず、立ち退き交渉も長期化する可能性があります。

 

次に問題となるのがローンの選択です。通常、自宅用として購入する不動産には「住宅ローン」が適用され、金利が低く、各種控除（住宅ローン控除など）も受けられます。一方、オーナーチェンジ物件は投資用とみなされやすく、「不動産投資ローン」が求められるケースが大半です。

 

加えて、入居者が退去した後に住宅ローンへ「借り換え」できるのかという疑問も出てきますが、これもケースバイケースです。

 

さらに、自分が住むことを目的に購入したい場合には、以下の条件をあらかじめ確認しておくことが求められます。

 

確認項目	チェックポイント
現入居者の契約内容	普通借家契約か定期借家契約か
賃貸借契約の終了予定	更新期限、解約予告期間の有無
正当事由の要否	自己居住の必要性がどの程度認められるか
金融機関のローン条件	自己居住を想定した融資可否、金利、期間
借り換え可否	投資用→居住用へのローン借り換えが可能か

 

このように、オーナーチェンジ物件を自己居住用に転用するには、法律上・契約上・金融上すべてにおいて「慎重な設計」が不可欠です。

 

賃貸併用住宅、一棟買い、区分所有の違い

 

収益物件に「自分で住む」というスタイルには、大きく分けて三つの選択肢があります。賃貸併用住宅の活用、一棟アパートの部分利用、そして区分所有マンションへの居住です。

 

一つ目は、賃貸併用住宅という形です。これは一棟の建物の中に自分の居住スペースと賃貸用のスペースが共存するスタイルで、比較的新築時に建てるケースが多く見られます。最大の特徴は、住宅ローンが使える可能性があるという点です。たとえば建物全体の面積に占める自宅部分が50%以上であれば、住宅ローンの適用対象になり得るため、金利優遇や各種控除の恩恵も受けられます。

 

二つ目は、アパート一棟買いの一部屋に住むという方式です。この場合、他の部屋を賃貸に回すことで家賃収入を得ながら、自分はその建物内の一室に居住するというスタイルになります。家賃収入によるローン返済の負担軽減が可能な一方で、賃借人との関係構築やクレーム対応など、オーナー兼住民としての役割が問われる場面も多くなります。特に管理面においては、自己居住と賃貸経営の線引きが必要になるでしょう。

 

三つ目は、区分所有マンションの一室に住むというパターンです。こちらは「投資用マンションを買って住む」形で、立地が良い割に価格が控えめなケースもあるため、初めての不動産購入者にも人気があります。ただし、物件の管理規約によっては事業目的使用に制限がある場合もあり、将来的に他者へ賃貸に出すことができない場合もあるため、購入前の確認が重要です。

 

三つの選択肢を表にまとめると以下の通りです。

 

住み方	特徴	メリット	注意点
賃貸併用住宅	一部を自宅として使用、残りを賃貸	住宅ローン利用可能、節税効果、分離運用しやすい	新築時の設計が必要、面積比に条件あり
一棟アパートの一室に居住	オーナーとして他室を賃貸	家賃収入による返済補助、自由度が高い	管理・住民対応の負担、修繕費も全額負担
区分所有マンションに居住	投資用マンションを自宅化	価格が手頃、好立地の物件が多い	管理規約の制約、将来の賃貸化に注意

 

このように、それぞれの住み方には明確な違いがあります。自分のライフスタイル、資金計画、将来の投資展開を見据えて、最適な方法を選ぶことが、失敗しない「住める収益物件」活用の鍵となります。

 

オーナーチェンジ物件に自分で住む！立ち退きとローン切り替え

現入居者との賃貸借契約の取り扱い（立ち退き交渉・正当事由）

 

オーナーチェンジ物件を購入して自分で住みたいと考えたとき、最初に立ちはだかるのが「現入居者の存在」です。オーナーチェンジとは、既に賃貸契約が結ばれた状態の物件を、オーナーとして引き継ぐ不動産取引を指します。そのため、現入居者はすでに法的保護を受けており、買主が「住みたい」というだけでは自由に退去させることはできません。

 

まず理解すべきは、賃貸借契約は「借地借家法」という法律に基づいて強く保護されています。この法律は、入居者の居住権を最優先にするもので、オーナーが変わってもその効力が自動的に継続します。新たなオーナーが自分で住みたいと考えても、契約期間内の一方的な解除は原則として不可能です。

 

では、どのような場合に退去を求められるのでしょうか。それには「正当事由」が必要です。正当事由とは、以下のような複数の要素を総合的に判断して認められるものです。

 

（正当事由とされる主な要素）

 

判断要素	内容の概要
自己使用の必要性	オーナーや家族が居住するためにどうしても必要であるか
建物の老朽化	建物の老朽化や建替えなど、構造上の問題で居住継続が困難と判断される場合
補償の有無	退去に伴う金銭補償の提示や引越し支援の有無など
入居年数・状況	入居者の居住年数、社会的・経済的な事情（高齢者・障害者等）の考慮

 

重要なのは、これらの要素を踏まえて「裁判上でも通用する」主張ができるかどうかです。単に「住みたいから」では正当事由としては認められません。

 

また、交渉の場面では感情的対立を避け、信頼関係を保ちながら進める必要があります。一般的には、不動産会社や弁護士を介して退去交渉を行うのが望ましく、交渉の際には下記のような準備が必要です。

 

（退去交渉における準備項目）

 

1. 立ち退き理由の明確な説明（自己使用か、建替えか）
2. 補償金額の目安提示（引越し代＋精神的負担など）
3. 代替住居の紹介（転居先の斡旋）
4. 交渉記録の文書化（トラブル防止）
5. 法的相談の準備（弁護士によるサポート）

 

また、オーナーチェンジ直後に強制的に立ち退きを求めることは、居住用としての取得にも関わらず「目的外利用」とみなされ、投資用ローン契約違反やトラブルの原因にもなり得ます。銀行や金融機関における融資条件にも関わるため、注意が必要です。

 

現行法の理解と誤解を防ぐためには、「賃貸借契約の巻き直しができるか？」という観点も重要です。基本的に、入居者の同意なしに巻き直すことはできず、既存の契約内容がそのまま効力を持つため、買主はその制約の下で行動しなければなりません。

 

住宅ローンは使えるのか？投資用ローン・金利・借り換えの考え方

 

オーナーチェンジ物件を「自分で住むために購入」したい場合、多くの方が気になるのが「住宅ローンが使えるかどうか」という点です。実はこの点には金融機関ごとの厳格な審査基準が存在しており、利用条件や金利、借り換えの可否に至るまで注意が必要です。

 

原則として、住宅ローンは「自己居住用の物件」にのみ適用されます。つまり、「すでに誰かが住んでいる＝収益物件状態のまま購入する」場合には、住宅ローンが使えない可能性が高くなります。このときに登場するのが「投資用ローン」です。

 

「すぐに自分で住める状況であるか」が住宅ローンの可否を分ける大きなポイントです。入居者がまだ居住中の状態での購入では、住宅ローンが通らないケースが大半です。したがって、金融機関に対して「いつから住む予定か」「退去交渉の進捗状況」などを丁寧に説明する必要があります。

 

また、購入後に入居者が自主的に退去した場合など、一定期間を経て「自己居住」が可能になった段階で、住宅ローンへの借り換えを検討することも可能です。ただし、借り換えには以下のような条件があります。

 

（住宅ローンへの借り換えに必要な条件）

 

1. 実際に買主が居住している証明（住民票移動、光熱費契約など）
2. 借入残高が一定額以上あること
3. 金融機関の審査基準を満たすこと（年収、返済比率など）
4. 過去の返済履歴に延滞などがないこと
5. 不動産が担保評価をクリアしていること

 

こうした実務的視点を持たないまま、「とにかく住宅ローンが使えると思っていた」というケースでは、資金計画の大幅な見直しを迫られることになります。事前の金融機関とのすり合わせや、ファイナンシャルプランナーへの相談が不可欠です。

 

収益物件に自分で住むメリット・デメリット！資産化と空室リスク

収益物件に自ら居住するという選択肢は、投資と自宅購入を同時に叶える手段として注目されています。特に都市部では、家賃の高騰や資産形成意識の高まりから「自分で住むための収益物件」への関心が強まっています。

 

まず、家賃という固定的な支出がなくなる点は最も大きな魅力の一つです。住宅ローンの返済はあるものの、これは将来的に資産として自分に返ってくる支払いです。一方で家賃は永遠にオーナーに支払う「消えるお金」です。特に都心部のワンルームでも月10万円以上する地域であれば、年間120万円近い節約になります。長期的に見れば、ローン完済後は居住費ゼロのライフスタイルも実現可能です。

 

次に注目すべきは「自宅の資産化」です。たとえば中古アパートや築浅マンションを購入して住むことで、建物の価値が残るだけでなく、将来的には売却や賃貸に出すことも可能です。一般的な住宅は価値が下がる消費財ですが、立地や管理状況が良好な収益物件であれば、将来的な収益源になる資産となり得ます。

 

このような「住みながら資産形成」が可能なことは、マイホームと不動産投資のハイブリッド的な活用といえるでしょう。

 

また、収益物件は基本的に「利便性の高い立地」にある傾向があります。賃貸需要が高く、駅近や都心部、大学・オフィス街周辺など、交通や生活利便性に優れた場所が選ばれるため、自分が住むにも非常に適しています。家族構成やライフスタイルに応じて選びやすいのもポイントです。

 

通常のマイホームと収益物件居住の比較

 

比較項目	マイホーム購入	収益物件に居住
月々の支出	住宅ローン＋管理費	住宅ローン＋管理費
資産価値	下落しやすい	維持or上昇可能性あり
将来的な活用	売却のみ	売却or賃貸活用可能
税制メリット	控除あり	条件により控除適用可能
立地自由度	やや制限あり	高利便地に集中して選べる

 

特に自営業者やフリーランスにとっては、住宅費を経費として扱える可能性がある点や、法人所有の形での活用も選択肢となり得ます。こうした収益的・税制的アプローチを視野に入れることで、単なる「住まい」ではなく「収益戦略」としての意味を持ちます。

 

空室リスク・修繕費負担・住みにくさ

 

収益物件を「住居」として活用する場合、投資的な側面だけでなく、実生活に影響する要素も慎重に見極める必要があります。とりわけ「空室リスク」「修繕費の負担」「住みにくさ」といったデメリットは、表面上の節約効果を打ち消してしまう可能性があります。

 

まず、収益物件に自分が住むということは「本来賃料収入が得られるはずの一室を使う」ということです。これはつまり、自らの選択によって家賃収入の一部を放棄していることになります。

 

さらに見落とされがちなのが、管理・修繕に関する責任です。自宅として使っている場合でも、屋上防水や外壁補修、給排水管の入れ替えなど、大規模修繕費用の一部はオーナーとして負担しなければなりません。住民のクレームや共用部分のトラブルにも対応する立場になるため、時間的・精神的コストも発生します。

 

実際に「家主」として住むことにより、次のような生活上の制限や課題が生じます。

 

1. 外装・内装の自由なリノベーションに制限がある
2. 他の入居者との立場の違いからトラブルに発展しやすい
3. 管理会社との役割分担が曖昧になりがち
4. 建物全体の老朽化による居住性の低下リスク
5. 駐車場・ゴミ出し・掲示板など共用ルールの制約

 

こうした負担は、通常のマイホーム居住者にはない特徴です。とくに築古の中古アパートや低価格帯の収益物件では、予期せぬ修繕が頻繁に発生し、結果としてローン返済以上のコストがかかるケースもあります。

 

また、銀行や金融機関の融資においても「収益物件に住む」という特殊性は審査で不利になることもあります。とくに不動産投資ローンや住宅ローンの選択肢によって、金利や借入可能額が変動するため、事前に融資目的や物件種別の整合性を確認しておく必要があります。

 

まとめ

収益物件に自分で住むという選択肢は、賃貸に出すだけの不動産経営とは異なる新しい活用法として注目されています。家賃支出の削減、自宅としての居住性、そして資産価値の保持という三つの利点を享受しながら、オーナーとして将来的な売却益や賃貸収入を見据えることができます。

 

一方で、空室が発生した際のリスクや、建物の老朽化による修繕費、さらには管理責任や契約調整など、オーナーとしての重みも伴います。こうした課題に対しては、事前の物件選定と契約内容の確認、専門家との連携が不可欠です。特に、入居者との賃貸借契約が継続中の場合は、正当事由をもとに慎重な交渉が求められる場面もあります。

 

不動産投資と自宅利用を併用するというハイブリッドな選択には、知識と準備、そしてリスク管理が不可欠です。しかし、それらをしっかり押さえていれば、将来の資産形成における強力な手段になり得ます。生活費を抑えつつ、資産価値を育てていきたいと考える方にとって、この住まい方は非常に有効な戦略の一つといえるでしょう。

 

よくある質問

Q.オーナーチェンジ物件に自分で住むためには、立ち退き交渉を必ずしなければいけませんか？
A.はい、原則としてオーナーチェンジ物件には既存の賃貸借契約が継続されるため、現入居者が住み続ける権利があります。借地借家法により、賃貸借契約は新オーナーにも引き継がれます。自分で住むには、退去してもらうための「正当事由」が必要で、生活に必要な居住用としての使用や老朽化・建て替えなどが理由とされます。立ち退き交渉では通常、敷金の返還や数十万円単位の立ち退き料が発生する場合があり、交渉期間も1年近くかかるケースがあります。契約内容と交渉の進め方を事前に十分把握しておくことが求められます。

 

店舗概要

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