アパート投資で失敗しない見極め方と収益物件の構造別リスク比較

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

 

収益物件アパートを探しているけれど、利回りが思ったより低かったり、想定外の空室リスクに悩んでいませんか？「安定した収益が得られるアパートが欲しい」「価格や築年数、構造など、どこを優先して選べばいいのか分からない」と感じている方は少なくありません。

 

実際、全国に流通している収益物件の中でも、表面利回りが8パーセント以上で満室稼働中の一棟アパートは、全体のわずか17パーセント程度にとどまるという不動産投資専門会社のレポートもあります。つまり、好条件の物件に出会えるかどうかは「知識」と「戦略」が大きく左右します。

 

この記事では、収益物件アパートの投資で後悔しないために必要な、建物構造や施工会社の見極め方、不動産投資のプロが実践しているチェックリスト、価格帯別の比較テーブルなどを余すところなく紹介します。

 

最後まで読むと、積水ハウスや住友不動産の新築アパートと築20年以上の木造アパート、それぞれの利回り比較や、想定収入と空室率を加味した収支シミュレーションまで把握でき、損失リスクを避けながらあなたに最適な物件を選べる視点が身につきます。読み終えたとき、物件選びが「価格」ではなく「収益」で語れるようになっているはずです。

アパート投資とは？初心者でもわかる収益物件の仕組み

アパート投資の概要（区分との違い）

 

収益物件としてのアパート投資は、サラリーマンや副業希望者から根強い人気があります。その中でも一棟アパート投資は、区分所有マンション投資とは異なる収益構造とリスク管理が求められます。ここでは、区分マンション投資と一棟アパート投資の違いを明確にし、初心者でも理解できるよう丁寧に整理します。

 

区分所有マンション投資では、1部屋単位で物件を所有し、主に都心の単身者向け需要を対象に家賃収入を得ることが目的です。管理は管理組合や管理会社に任せることができ、手間がかからない一方、1部屋しかないため空室リスクが高く、突発的な家賃収入ゼロのリスクもあります。

 

一方で、一棟アパート投資は建物全体と土地を丸ごと所有するため、複数の賃貸戸数から安定した収益を得ることができます。例えば8戸あるアパートで1室空室が出ても、他の部屋からの家賃でカバーできるため、リスク分散効果が高くなります。

 

また、建物の維持管理や修繕計画をオーナー自身が自由に決定できる点も大きなメリットです。これにより、設備の更新やリノベーションを戦略的に行い、資産価値を高めていくことが可能となります。

 

以下は、区分マンションと一棟アパートの比較表です。

 

投資対象	区分マンション投資	一棟アパート投資
所有形態	部屋単位	建物・土地全体
空室リスク	1室空室で全収入停止	一部空室でも収入継続
管理の自由度	低い（管理組合が主体）	高い（自主管理・委託選択可）
築古物件の活用方法	制限あり	自由に改修・再生が可能
初期投資額	低め（500万円〜1500万円）	高め（3000万円〜8000万円）

 

区分マンション投資が初心者向けの「小口不動産投資」としての性格が強い一方、一棟アパート投資は「本格的な資産運用」として、より大きな裁量とリスクを伴います。そのため、融資や修繕、空室対策などを主体的に検討できる人に向いています。

 

また、現在では、金利の上昇リスクや建築資材の価格上昇により、新築アパートよりも中古一棟アパートの需要が増加しています。中古市場では築20年超の木造アパートが価格と利回りのバランス面で人気となっており、表面利回り8〜10％台の案件も豊富です。利回りを重視する投資家にとっては、一棟アパートの優位性は明確です。

 

投資目的に応じて、区分マンションでは安定志向、一棟アパートでは成長・拡張戦略というように、選択肢を整理しておくと良いでしょう。

 

収益物件の構造とアパート経営の利益モデル

 

収益物件としてのアパートを所有することで、どのように収益が発生し、どんな費用がかかるのか。これを理解することで、物件選定の基準や運営戦略が明確になります。ここでは、アパート経営における主な利益の流れと、構造ごとの費用の違いについて具体的に解説します。

 

アパートの利益は主に「家賃収入」から成り立ちます。家賃から運営にかかる費用を差し引いた残りが、オーナーの手元に残る「純利益（キャッシュフロー）」です。

 

利益モデルは以下の構造で成り立ちます。

 

収益構造項目	内容説明
家賃収入	月額賃料 × 戸数。満室時が理想だが常に維持する工夫が必要。
共益費・更新料	家賃以外に発生する副次的収入（物件により変動）。
管理費	管理会社への委託費用。通常は家賃の5%〜7%程度。
修繕費	設備交換・外壁塗装など。年間予算として5%前後見積もる。
税金・保険料	固定資産税、都市計画税、火災保険等を年次で支払う。
ローン返済	金融機関への元利返済。金利・期間により収益性が大きく変動。

 

これを踏まえると、実際の運営において重視すべきは「表面利回り」よりも「実質利回り」です。実質利回りとは、家賃収入からすべての支出を引いた純利益を、購入金額で割って算出される数値です。

 

例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

 

条件項目	内容
物件価格	4800万円
月額家賃	48万円（8部屋 × 6万円）
年間家賃収入	576万円
年間支出合計	180万円（管理・修繕・税等）
実質利回り	（576−180）÷ 4800 ≒ 8.25％

 

このように、家賃収入が高くても支出が大きければ利益は減ります。管理会社の選定や修繕計画、保険の見直しなどが、収益を最大化する鍵となります。

 

さらに、アパートの構造によって収支の安定性も変わります。以下に、代表的な構造別の特徴を示します。

 

構造種別	耐用年数	建築コスト	修繕頻度	節税効果	備考
木造	約22年	安い	高い	高い	初期投資が抑えやすい
軽量鉄骨	約27年	中程度	中程度	中程度	賃貸併用住宅に多い
RC造	約47年	高い	低い	低い	築古でも価値安定

 

特に木造は減価償却による節税効果が高いため、高所得層の税金対策にも向いていますが、修繕頻度とリフォームコストがかかるため、築年数や施工履歴の確認が不可欠です。

 

近年の不動産市況では、RC造物件の価格高騰により木造・軽量鉄骨への回帰傾向が強まっています。投資効率を重視するなら、表面利回り10％以上の木造中古物件の中から、適切な修繕履歴と地域ニーズにマッチしたものを選ぶことが有利とされています。

 

このようにアパート経営は、単なる家賃収入モデルではなく、運営コスト、建物構造、税制、空室率など多くの要素が複雑に絡み合っています。だからこそ、しっかりと利益モデルを理解し、実収益に直結する項目を抑えておくことが成功の鍵となります。

 

アパートを購入する際の判断基準と見極め方

築年数ごとの価格変動とリスクプロファイル

 

アパート投資を検討する際、築年数の違いによって物件価格や収益性、将来の修繕コストに大きな差が生じます。築浅だから安心、築古だから安いという単純な判断ではなく、それぞれのフェーズにおけるメリットとリスクを把握することが投資成功の鍵になります。ここでは、築年数による価格帯とそのリスクの違いを明確に整理し、投資家が納得して選べる判断基準を提供します。

 

まず、築年数別にアパート価格と利回り、想定される修繕項目の違いを整理します。

 

築年数	平均価格帯（万円）	表面利回り（%）	主なリスク	修繕費予測（年平均）
0〜5年	8500〜12000	5.0〜6.0	高額購入・エリア偏在	少ない（保証内が多い）
6〜15年	6000〜8500	6.5〜7.5	保証終了後の初期修繕	中程度（年40万前後）
16〜25年	4500〜6000	8.0〜9.5	大規模修繕・外壁劣化リスク	多い（年60万以上）
26年〜	3000〜4500	9.5〜11.0	空室リスク・建替え選択迫る可能性	高い（年80万〜100万）

 

築浅（0〜5年）のアパートは設備も新しく、修繕の心配が少ないため安心して運用できますが、表面利回りは低く、投資回収期間が長くなる傾向があります。また新築プレミアムが価格に上乗せされており、5年程度で資産価値が一段下がるケースもあります。税制上のメリット（減価償却）の効果も薄いため、節税目的には不向きです。

 

築10年〜15年程度になると、表面利回りが上昇し、価格も安定帯に入ってくるため、実質収益のバランスがよくなります。屋根や外壁、設備の一部に修繕が発生する可能性がありますが、検討対象として非常に人気が高いゾーンです。現在、利回り重視の投資家がこの築年帯に集まる傾向があります。

 

築20年超の築古アパートは価格が大きく下がり、利回りが10％前後に達する物件も少なくありません。ただし空室率が上昇しやすく、給排水管や外壁、階段部の改修といった大規模修繕が必要になるリスクが伴います。また、自治体によっては老朽化による再建築制限などが課せられている場合もあり、事前の確認が必須です。

 

アパートの築年数だけを見て判断するのではなく、「修繕履歴の有無」「過去の空室推移」「入居者属性」「エリア需要」など、複数の要素を複合的にチェックすることで、失敗の可能性を大幅に減らすことができます。購入前には、過去5年分の修繕履歴と入居率、設備仕様一覧を取得し、第三者機関による建物診断（ホームインスペクション）を導入することが推奨されます。

 

さらに、アパート経営では「築年数」と「構造」の組み合わせも判断材料として欠かせません。次のセクションでは構造ごとの違いと投資リスクについて解説します。

 

収益物件を見極める！アパート投資の成功ポイント

不動産投資顧問によるチェックポイント一覧

 

アパート投資を成功させるためには、物件選定の精度が収益性を左右します。特に不動産投資顧問が重視する「チェックポイント」は、初めての投資家が陥りやすいミスを避けるための基礎となります。ここでは、現在の市況と物件流通動向を踏まえた上で、実務家が使う判断指標を紹介します。

 

以下のテーブルは、不動産投資顧問が物件調査で実際に使用している代表的な評価項目と、その確認基準です。

 

チェック項目	内容と確認ポイント	推奨基準例
立地条件	駅からの徒歩距離、バス便、生活インフラ、商圏需要	駅徒歩10分圏、スーパー徒歩圏内
賃料相場と乖離	周辺相場との比較、直近の賃料推移	同立地比±5％以内
空室率と稼働履歴	直近3年の入居率と平均空室日数	入居率90％以上が安定運用目安
管理状態と修繕履歴	原状回復・定期清掃・外壁補修等の実施記録	年1回以上の点検記録があること
表面利回りと実質利回り	管理費・修繕費・税金を差し引いた後の手残りの把握	実質利回り6.5％以上が目安
建築年と構造耐用年数	木造、S造、RCごとの耐用年数と経過年数のバランス	残存耐用年数が10年以上望ましい
地域の将来性	再開発、大学誘致、工場立地などの都市計画	長期人口維持が見込める地域
建物検査（インスペクション）	給排水・外壁・基礎の劣化や傾きの有無を確認	第三者機関の報告書付きが望ましい

 

これらのチェックポイントを明確に整理し、購入前に数値で把握することが、収益性の高いアパート投資への第一歩となります。実務では、購入候補物件をExcel等でスコアリングし、総合点で優劣をつける方式も活用されます。投資初心者であっても、これらの視点を取り入れることで、過大な期待や感覚に頼った購入を避けることができます。

 

なお、投資顧問業者に相談する際には、宅建士や不動産コンサルティングマスターなど、実務と法制度に精通した人物が関わっているか確認することも重要です。専門資格者による助言は、長期安定運用に不可欠な視点を補完してくれます。売買契約前には、購入予定物件の「賃料査定表」「修繕履歴」「レントロール（入居者リスト）」の提出を依頼し、投資判断に用いましょう。

 

まとめ

収益物件アパートへの投資は、安定収入を得たいと考える多くの方にとって魅力的な選択肢です。しかし、利回りや空室率、エリアの選定、不動産会社の信頼性など、検討すべき要素が多く「何から手を付けていいか分からない」と感じていたのではないでしょうか。

 

本記事では、全国の一棟アパート投資において重視すべき利回りの目安や、価格帯別の購入戦略、建物構造や築年数によるリスク分析、さらには積水ハウスや住友不動産といった施工会社別の収益性傾向まで詳細に解説しました。特に注目すべきは、築20年以内の木造物件で表面利回りが8パーセント以上、満室稼働中の物件が全体流通の約17パーセントと、条件を満たす物件は意外と限られているという事実です。

 

こうしたデータに基づいた正確な判断を下すことが、収益の最大化と損失回避につながります。価格や築年数だけで決めず、構造・施工・立地・想定収入など複合的な視点で見ることが重要です。

 

もし今、アパート投資に不安や迷いがあるなら、それは自然なことです。ただし、正しい知識と情報をもとにすれば、数年先に「始めておいてよかった」と思える結果につながります。本記事の内容が、あなたの次の一歩に役立てば幸いです。

よくある質問

Q.収益性で見ると木造と鉄骨造、どちらが優れていますか？
A.収益性だけを見れば、木造アパートは建築費が安いため表面利回りが高くなる傾向があります。具体的には、木造で9パーセント、鉄骨造で7パーセント前後が相場です。ただし、耐用年数や修繕費、空室リスクを含めた実質利回りでは鉄骨造の方が安定しやすいというメリットもあります。運用期間や資産形成の目的に応じて選択が分かれます。

 

Q.収益物件アパートを選ぶ際のチェックポイントは何ですか？
A.チェックすべきポイントは複数ありますが、特に「エリアの需要」「構造別の耐用年数」「想定利回りと実質利回りの差」「空室率」「修繕履歴」「駅からの徒歩分数（目安は徒歩10分以内）」などが重要です。また、不動産投資顧問や建築士による事前の物件診断を受けることで、想定外の出費や稼働リスクを回避しやすくなります。

 

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427