収益物件の探し方と購入で失敗しない不動産投資のポイント解説

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

収益物件を探したいけれど、『利回りが本当に高い物件はどうやって見つける？』『初期費用や管理コストが想定外に膨らむのでは？』と不安を感じていませんか。

 

実際、一棟マンションの平均表面利回りは【2023年時点で4.5％前後】、地方都市では【6～8％台】と大きく差があり、正しい知識と比較が欠かせません。また、とあるデータによると、築20年以上の物件では空室率が【15％】を超えるケースも見られます。信頼できる不動産会社の選択や、物件資料の読み解き方を間違えると、思わぬ損失につながるリスクも。

 

「どんな物件が自分に合っているのか」「本当に安全な投資先はどう選ぶのか」、この記事では実際のデータと経験を交えながら、初心者でも失敗しにくい収益物件の探し方を徹底解説します。

 

最後までご覧いただくことで、あなたに最適な物件選びの基準と、迷いなく行動できる知識が手に入ります。損失回避のためにも、まずは基礎から確認してみませんか？

 

収益物件の基礎知識と種類

収益物件の定義と不動産投資物件との違い

収益物件とは、賃貸などで得られる家賃収入や将来的な売却益を目的として購入する不動産を指します。不動産投資物件と混同されやすいですが、収益物件は主に第三者に貸し出すことを前提とし、自分が住むための物件とは目的が異なります。自宅用の物件は資産形成や生活基盤としての側面が強いのに対し、収益物件は資産運用や安定した収入確保を目的とする点がポイントです。投資用のマンションやアパート、一棟ビルなどが代表例で、利回りやリスク分散も重視されます。物件選びの際は、収益性や市場性、管理のしやすさなど複数の観点から総合的に判断することが重要です。

 

収益物件の種類別特徴とメリット・デメリット

収益物件にはさまざまなタイプがあり、それぞれ特徴とメリット・デメリットがあります。代表的な種類を以下の表で整理します。

 

種類	特徴	メリット	デメリット
アパート	木造や軽量鉄骨造が多く、比較的低価格で始めやすい	・初期費用が抑えやすい・複数戸でリスク分散可能	・築年数による劣化リスク・空室リスク
一棟マンション	鉄筋コンクリート造が多く、規模が大きい	・賃貸収入が安定しやすい・資産価値が高い	・購入価格が高い・管理・修繕コストが大きい
区分所有	マンションの一室など、部分的に所有するタイプ	・少額から投資可能・流動性が高い	・他所有者の影響を受ける・管理費・修繕積立金が必要
オーナーチェンジ	既に賃貸中の物件をそのまま購入する	・収入がすぐに得られる・賃貸経営の実績確認が可能	・入居者退去リスク・契約条件の引継ぎが必要

 

このように、自分の投資目的や予算、リスク許容度にあわせて適切な物件タイプを選ぶことが大切です。

 

オーナーチェンジ物件の詳細解説

 

オーナーチェンジ物件は、現在入居者がいる状態で売買される収益物件です。最大の特徴は購入直後から家賃収入が発生する点で、初めての投資でも収益のイメージがつかみやすいです。利回りは表面利回りと実質利回りで確認し、管理費や修繕費用などを差し引いた実質利回りを重視するのがポイントです。

 

以下のチェックリストを参考にしてください。

 

• 入居者の属性や賃貸契約内容を確認
• 滞納歴や賃料改定の有無を確認
• オーナーチェンジの理由（売却背景）が妥当か確認
• 今後の修繕予定や建物状態を確認
• 賃貸借契約のトラブル履歴有無を確認

 

よくある売却理由には、投資家の資産入れ替えや相続対策、急な現金化などがあり、物件自体に問題がある場合もあるため注意が必要です。賃貸中のまま引き継ぐため、入居者とのトラブルや契約条件の継続性、家賃滞納リスクなどにも目を向けましょう。購入時は専門家への相談や複数物件の比較検討をおすすめします。

 

収益物件の探し方を具体的に解説

投資目的別の条件整理と優先順位付け

収益物件を探す際は、まず自分の投資目的を明確にし、その軸に沿って条件を整理・優先順位を付けることが重要です。例えば、利回り重視であれば地方の中古アパートや築古マンションが有力候補となります。一方で、節税目的なら減価償却が有利な築古物件や土地付き物件も選択肢になります。また、自分で住むことも検討する場合は、住環境や将来の資産価値も考慮する必要があります。

 

条件整理のポイント

 

• 目的：利回り／節税／居住／相続対策など
• 予算：自己資金・ローン上限
• エリア：都市部、地方、駅近
• 物件種別：マンション、一棟アパート、区分所有
• 築年数や構造、設備

 

このように目的ごとに条件を具体化し、優先順位を明確にすることで「探すべき物件像」がクリアになります。

 

収益物件検索サイトとポータル活用法

効率よく収益物件を探すには、複数の収益物件検索サイトや不動産ポータルを活用することが不可欠です。主要なサイトには「楽待」「健美家」「アットホーム」「レインズ」などがあります。各サイトは掲載物件の傾向や情報量、検索機能に違いがあるため、目的に応じて使い分けるのが賢明です。

 

主要ポータルサイト比較表

 

サイト名	特徴	強み	弱み
楽待	投資家向け物件が豊富	利回り・条件で絞り込み	地方物件はやや少なめ
健美家	利用者の口コミが多い	口コミ・レビュー充実	新着物件の反映が遅め
アットホーム	全国の物件を幅広くカバー	地域別検索が得意	投資用以外も多く混在
レインズ	不動産業者専用の情報網	未公開物件情報あり	一般利用は不可

 

複数サイトを併用し、新着物件や未公開情報を逃さないようにしましょう。

 

物件検索サイトの選び方

 

収益物件検索サイトは、それぞれに強みと弱みがあります。目的に合わせて選択することで、効率的かつ質の高い物件探しが可能です。

 

利回り重視・投資効率優先：楽待

 

• 利回りや築年数、エリアなど細かく絞り込めます。

 

口コミや評判重視：健美家

 

• 実際の投資家レビューを参考に物件を比較できます。

 

幅広く全国から探したい：アットホーム

 

• エリア・物件タイプの選択肢が豊富です。

 

検索方法のコツ

 

• 条件を多く設定しすぎず、まずは広く検索
• 物件情報は定期的にチェックし、良い案件はすぐに動く
• 気になった物件はお気に入り登録や資料請求で素早く比較

 

不動産会社・仲介業者の選択基準

信頼できる不動産会社や仲介業者の選定は成功のカギです。投資専門の業者は、収益物件の選定や資金計画、融資サポート、契約手続きまで一貫して相談できる点が魅力です。

 

会社・担当者選びのポイント

 

• 収益物件の取扱実績とノウハウが豊富か
• 担当者が物件のメリットだけでなく、リスクやデメリットも説明してくれるか
• 口コミ・評判、会社の実績や免許番号を必ず確認
• 無理な営業や短期間での決断を迫る業者は避ける

 

悪質な業者の特徴

 

• 不透明な手数料や費用を請求
• 物件のリスク説明が不十分
• 口コミや評価が極端に悪い

 

信頼できる会社選びは、安心して長期的な投資活動を行うための土台となります。複数の会社に相談し、比較検討を怠らないことが重要です。

 

物件情報の見極めと現地調査の重要ポイント

物件資料・情報の読み方と必須チェックポイント

収益物件を選ぶ際は、物件資料の詳細な確認が欠かせません。まず、築年数を確認し、建物の劣化や大規模修繕の必要性を把握します。次に、入居率・空室率は収益安定性を示す重要な指標です。入居者が安定しているか、直近の空室状況もチェックしましょう。修繕履歴は過去のメンテナンス状況を示し、将来の修繕コスト予測に役立ちます。

 

法的問題も見逃せません。建築基準法違反や違法建築、用途地域の制限などがないか資料で確認します。加えて、固定資産税や管理費、修繕積立金などの費用項目も把握することが大切です。以下のテーブルで要点を整理します。

 

チェック項目	確認内容のポイント
築年数	建物の劣化・修繕時期
入居率・空室率	収益の安定性・空室リスク
修繕履歴	定期メンテ・将来費用
法的問題	違法建築・用途制限
費用（管理・税金等）	継続的なコスト負担

 

情報の信頼性を高めるためにも、物件資料は複数の収益物件検索サイトや不動産会社から取り寄せ、内容を比較することが推奨されます。

 

現地調査で見るべきポイントと周辺環境評価

資料だけでなく、現地調査による実地確認は失敗を防ぐために重要です。まず、建物の外観や共用部分の清掃状況、ゴミ置き場など細部まで丁寧に見ましょう。内見時は部屋の状態、設備の劣化、水回りや壁の傷みも確認してください。

 

周辺環境の評価も欠かせません。物件の立地は駅やバス停からの距離、スーパーやコンビニ、病院など生活利便施設へのアクセスが良いかがポイントです。治安や騒音、近隣の建築計画も収益性に影響します。

 

現地調査で特に重視すべきチェックリスト

 

• 建物の外観・共用部の清潔さ
• 部屋の設備や劣化状況
• 周辺の交通アクセス
• 生活利便施設の有無
• 治安や騒音の有無
• 今後の開発計画や周辺相場

 

複数の時間帯や曜日に訪れることで、実際の生活環境や入居者の動向も把握しやすくなります。資料と現地のギャップをなくすことが、安定した収益と資産価値維持のカギとなります。

 

収益物件の利回り計算と運用管理の実務ポイント

表面利回りと実質利回りの違いと計算方法 – 利回り指標の種類と計算式、注意点を詳細に解説

収益物件の評価で最も注目されるのが利回りです。利回りには主に表面利回りと実質利回りがあり、それぞれ計算方法と見るべきポイントが異なります。

 

表面利回りは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示し、下記の計算式を使います。

 

利回りの種類	計算式	特徴・注意点
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100	管理費・修繕費など諸経費を含めないため目安として活用
実質利回り	（年間家賃収入－年間諸経費） ÷（物件価格＋購入時諸費用）×100	実際の経費を反映し、リアルな収益性を把握できる

 

表面利回りは物件選定の初期段階で活用されることが多いですが、実際の利益を把握するには実質利回りの確認が不可欠です。物件の維持管理費や空室リスク、税金なども考慮しなければ、期待した収益を得られない場合があります。

 

物件検索サイト「楽待」や「健美家」などで利回り比較が可能ですが、掲載情報の更新頻度やエリアによる相場の違いも確認しましょう。特に、オーナーチェンジ物件や中古物件では、過去の修繕履歴や今後の修繕計画も必ずチェックすることが大切です。

 

管理会社選びと賃貸運営のコツ – 管理体制の評価基準、空室対策、トラブル防止策を具体例を交えて紹介

収益物件の運用で安定した収益を得るには、信頼できる管理会社の選定が重要です。管理会社の品質は、賃貸経営の成否を大きく左右します。

 

評価ポイント	チェック内容
管理体制	24時間対応、入居者トラブルの解決実績、クレーム対応力
空室対策	入居募集の方法、広告力、家賃設定の適正さ
修繕・清掃	定期点検の有無、積極的な修繕提案、建物の美観維持
報告・連絡体制	オーナーへの報告頻度、トラブル時の迅速な連絡

 

管理会社選びのポイント

 

• 複数社から管理内容や費用、対応実績を比較する
• 賃貸管理に関する専門知識や地域の入居需要を把握しているか確認する
• 入居者募集の広告戦略やWeb掲載力も重視

 

賃貸運営のコツ

 

• 適切な家賃設定と敷金・礼金のバランスを調整
• 空室期間を短縮するため、リフォームや設備投資も検討
• オーナーチェンジ物件の場合は、現入居者の賃料や契約内容の確認が必須

 

トラブル防止策としては、入居者審査の徹底や契約書の内容精査が基本です。加えて、賃貸経営に関する法改正や地域の市場動向にも常にアンテナを張り、収益最大化を図ることが大切です。

 

収益物件投資のリスクとトラブル回避策

よくある失敗例と回避のポイント – 元が取れない、空室問題、家賃滞納などの事例分析と対策

収益物件投資は安定収入が期待できる一方で、想定外のリスクが発生することも珍しくありません。特に多い失敗例として、購入後に「思ったほど利回りが出ない」「空室が続いて収入が減少する」「家賃滞納が発生する」などが挙げられます。これらのリスクを避けるためには、事前の情報収集と物件選びの徹底が不可欠です。

 

下記の表は代表的な失敗例とその対策です。

 

失敗例	主な原因	回避策
利回りが悪化する	購入時の計算ミス	収益シミュレーションを複数パターンで確認
空室が長期化する	需要の低いエリア	立地や周辺環境を徹底調査し、賃貸需要を把握する
家賃滞納が発生する	入居審査の甘さ	信頼できる管理会社による厳格な入居審査を依頼
修繕費が膨らむ	築年数や点検不足	中古の場合はプロと共に現地調査・修繕履歴を確認

 

失敗しないためのポイント

 

• 複数の収益物件検索サイト（楽待、健美家、アットホーム等）で情報を集め、条件に合う物件を比較する
• 物件価格や将来的な修繕費、空室リスクもシミュレーションに含める
• 不動産会社や専門家への相談を活用し、客観的なアドバイスを受ける

 

投資物件選びは慎重に進め、リスク管理を徹底することが安定経営への近道です。

 

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427