収益物件マンション一棟投資の基礎からメリットとリスク・選び方を徹底解説

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

「一棟マンション投資に興味はあるけれど、『失敗して損をしたらどうしよう』と不安を感じていませんか。特に近年、【東京都心の一棟マンション平均価格は1億7,000万円台】、【表面利回りは約4.5%～6.0%】と高止まりを見せており、投資判断がますます難しくなっています。

しかし、正しい知識とデータをもとに物件を選べば、資産価値の維持や安定した賃貸収入を実現している投資家も少なくありません。例えば、都内の駅徒歩10分圏内、築20年以内のRC造マンションは需要が高く、空室率も低水準を維持。賃貸需要やエリア特性を見極めることで、リスクを抑えた運用も可能です。

一方で、想定外の修繕費や空室リスク、ローン審査の厳格化など、見落としがちな落とし穴も。適切な物件選定と資金計画が、長期的な成功には欠かせません。

本記事では、初心者でも押さえておきたい一棟マンション投資のポイントをわかりやすく解説します。最後まで読むことで、「自分に合った物件の見極め方」や「損をしないための実践的なノウハウ」も身につきます。今こそ、将来の資産形成に一歩踏み出してみませんか？

収益物件マンション一棟投資の基礎知識と市場背景

一棟マンションの収益物件投資は、不動産投資の中でも安定収入を目指せる手法として注目されています。特に都市部を中心に、物件の立地や建物構造、利回りなどを慎重に比較検討する投資家が増えています。ここでは、投資初心者から中級者まで幅広い層が理解できるよう、基本知識と市場の現状をわかりやすく整理します。

収益物件・一棟マンションとは何か

収益物件とは入居者からの賃料収入を目的に所有する不動産を指し、一棟マンションはその中でも建物全体を所有する形態です。区分所有とは異なり、土地と建物全体を一括で管理できるため、収益の最大化や資産価値の維持がしやすい特徴があります。

主な収益物件の種類

種類	特徴
一棟マンション	複数の住戸を一括所有
一棟アパート	木造や軽量鉄骨が主流
区分マンション	1室単位での所有

一棟所有は管理の自由度が高く、資産形成や相続対策にも有効とされています。

最近の市場動向と価格推移

最近では、都市部を中心に一棟マンションの価格は高止まり傾向が続いています。人気エリアでは利回り5〜7％台が主流で、物件価格は数千万円から10億円を超える案件まで多様です。背景には低金利の継続や土地価格の上昇、賃貸需要の堅調さがあります。

一棟収益物件の価格・利回り目安

エリア	価格帯（目安）	利回り（目安）
東京23区	5,000万〜10億円超	5〜6.5％
大阪・関西	4,000万〜5億円	6〜7％
地方都市	3,000万〜3億円	7％前後

賃貸需要や物件の築年数、管理状態によって収益性は大きく左右されます。最新情報を常にチェックすることが重要です。

マンションとアパートの違い

投資対象としての一棟マンションとアパートには明確な違いがあります。主な比較ポイントを整理します。

• 一棟マンション

• 鉄筋コンクリート造が多く、耐久性・防音性に優れる

• 都市部に多い

• 資産価値・安定性が高い

• 一棟アパート

• 木造や軽量鉄骨が主体

• 地方や郊外に多く、取得価格が比較的安価

• 利回りが高めだが、空室リスクや劣化リスクがある

投資規模や管理のしやすさ、将来的な資産価値を重視するならマンション、初期コストや高利回り重視ならアパートが選ばれる傾向です。

RC造・SRC造など建物構造の違いと投資影響

建物構造は投資判断に重要な影響を与えます。RC造（鉄筋コンクリート造）は耐震性と耐久性が高く、長期的な資産運用に向いています。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）はさらに強度が高く、大規模物件に採用されることが多いです。

建物構造別の特徴

構造	耐久年数（目安）	メリット	デメリット
RC造	約47年	耐久性・防音性に優れる	建築コストが高い
SRC造	約60年	強度・耐震性が非常に高い	建築コストがさらに高い
木造	約22年	建築費が安価・高利回り期待	劣化・火災リスクが高い

築年数や管理状態次第で収益性は変動するため、購入時は構造や修繕履歴も必ず確認しましょう。

一棟マンション投資のメリットとリスクを徹底解説 

一棟投資の主なメリット 

一棟マンション投資は、区分所有と比べて複数戸からの家賃収入が見込めるため、収益の安定性が高い点が魅力です。管理やリフォームも一括で進めやすく、規模の経済が働きやすいことから効率的な運用が可能です。さらに、減価償却など税制面での優遇も受けやすく、資産形成を目指す方に適しています。立地や築年数を考慮し、物件選定を行うことで、長期的な収益や資産価値の向上も期待できます。

一棟投資の主なメリットのポイント

• 家賃収入の安定性：複数戸から賃料が得られるため、空室リスクが分散される
• 管理効率：建物全体の修繕や管理を一括で行える
• 税制優遇：減価償却による節税効果を享受できる
• 資産価値の維持・向上：立地や設備次第で将来的な価値上昇も期待できる

投資リスクと失敗事例から学ぶ 

一棟マンション投資にはリスクも存在します。空室が続けば収益が下がり、ローン返済や維持費の負担が重くなることも。特に、地方や需要が低いエリアは空室率が高まる傾向があります。また、マンション全体の管理や修繕計画を誤ると、建物価値の低下や追加コストの発生につながります。過去には資金計画の甘さや立地選定のミスで失敗した事例も多く、事前のシミュレーションや複数物件の比較が不可欠です。

よくある失敗要因

• 空室リスクの過小評価：入居者が集まらず収益が大幅減少
• 資金繰りの悪化：ローン返済が困難に
• 管理・修繕の負担増：予想外の修繕費や管理コストが発生

新築と中古の比較 

新築と中古の一棟マンションには、それぞれ特徴があります。新築は初期費用が高いものの、最新設備や高い入居率、修繕リスクの低さが強みです。一方、中古は購入価格が安く、利回りが高い傾向があるものの、築年数による修繕やリノベーション費用がかかることも。エリアや物件の状態、将来的な維持管理費を総合的に判断し、自分の投資戦略に合った物件を選ぶことが重要です。

区分	資産価値	利回り	修繕リスク	初期費用
新築	高い傾向	低め	低い	高い
中古	個別に異なる	高め	高い場合が多い	安い

比較ポイント

• 新築：最新設備、空室リスクが低い、長期安定運用に向く
• 中古：利回りが高く、初期コストも抑えられるが修繕費用に注意が必要

選択肢ごとの特徴を理解し、長期的な収益性とリスクのバランスを検討しましょう。

収益物件マンション一棟投資の選び方と詳細チェックポイント 

収益物件として一棟マンションを購入する際は、投資効率とリスク管理の観点から「立地」「建物」「収益性」の3点を徹底的にチェックすることが重要です。入居者ニーズの高い物件を見極めるためには、多角的な視点での評価が必要です。以下のテーブルは、選定時に確認したい主なポイントをまとめたものです。

チェックポイント	内容例
立地・交通	駅徒歩分数、主要路線、生活利便性
建物・築年数	構造、耐震性、修繕履歴
収益性・運用	利回り、空室率、管理体制

徹底的な条件比較と最新の物件情報収集を行い、失敗を防ぎましょう。

立地・交通・周辺環境の重要性 

一棟マンションの価値は立地に大きく左右されます。駅から徒歩10分以内、複数路線が利用可能、スーパーや病院が周辺に揃うなど、日常生活の利便性が高いエリアは長期の安定収益につながります。地域によっては「〇丁目」単位で地価や人気が異なるため、詳細な調査が必須です。

• 駅徒歩分数は5分以内が理想
• 生活施設（スーパー、病院、学校）が近い
• 主要エリア（東京、大阪、神奈川）は流動性が高い

地価動向や周辺の賃貸需要もあわせて確認することで、将来的な資産価値の維持に役立ちます。

築年数・建物構造・管理状態の見極め方 

築年数や建物構造は、投資リスクと直結する要素です。RC造（鉄筋コンクリート）は耐久性が高く、長期運用に有利です。新築・築浅は修繕コストが低い一方、中古物件は修繕履歴や管理状態の確認が不可欠です。

• RC造や鉄骨造は資産価値の下落が緩やか
• 大規模修繕や外壁塗装の履歴をチェック
• 管理会社の実績や管理費も重要

過去の修繕履歴や現状の劣化状況は、現地見学や資料請求で細かく確認しましょう。

収益性向上のための管理・運用工夫 

一棟マンション投資で安定した家賃収入を得るには、日常の賃貸管理や空室対策が欠かせません。収益性アップのための工夫として、ターゲットに合わせたリフォームやインターネット設備の導入、プロの管理会社選定が効果的です。

• ターゲットに合わせた間取り変更や設備強化
• インターネット無料や宅配ボックスの設置
• 定期的なメンテナンスと入居者対応の迅速化

空室率の低減や入居期間の長期化を意識し、オーナー自身の運用力も高めていくことが収益最大化のポイントです。

購入手続き・資金計画・ローン活用の詳細ガイド

物件購入のステップと重要手続き 

一棟マンションなどの収益物件購入では、明確なステップを踏むことでトラブルを未然に防ぎます。主な流れは以下の通りです。

1. 物件選定・情報収集（所在地・面積・構造・築年数など詳細確認）
2. 購入申込・価格交渉
3. 売買契約の締結（重要事項説明・契約書の確認・手付金支払）
4. ローン審査・本申込
5. 残代金決済・登記手続き
6. 物件引き渡し・鍵の受領

特に契約段階では、物件の法的状況や賃貸契約の有無、満室や空室状況も必ずチェックしましょう。詳細な条件確認と資料請求が失敗を防ぐ鍵となります。

ローンの種類と資金計画の立て方 

収益マンション一棟買いの際は、金融機関ごとに異なるローン商品を比較検討することが重要です。主なローンの種類と特徴は次の通りです。

項目	一般的な住宅ローン	投資用ローン
金利	低め（変動・固定あり）	やや高め（変動中心）
返済期間	35年以内	20～35年が多い
審査基準	年収・勤務先・担保評価	物件収益力・自己資金比率
融資対象	居住用のみ	収益物件・アパート・マンション

資金計画では、自己資金、頭金、諸費用（登記・仲介手数料・火災保険）を全て計上し、無理のない返済プランを立てることが大切です。物件価格や賃貸収入シミュレーションを事前に行い、収支バランスを確認しましょう。

法人・個人購入の違いと節税効果 

マンション一棟買いは、購入者が個人か法人かで税務面や資金調達に違いがあります。比較しやすいように表にまとめます。

観点	個人購入	法人購入
節税効果	所得税控除で一定の節税が可能	経費計上の幅が広く、損金処理が有利
相続対策	相続税評価額の圧縮が可能	事業承継しやすい
融資条件	年収・資産背景重視	法人の実績や事業計画が重視される
デメリット	累進課税で税率アップしやすい	設立・運営コストが発生、決算業務が必要

個人は高所得層ほど税率が高くなる傾向があり、法人化によって節税や事業承継がしやすくなります。自身の将来計画や資産規模に合わせて最適な選択をしましょう。

資金調達の最新状況と注意点 

近年、金融機関の審査は厳格化が続き、物件の収益力や自己資金割合が重視されています。特に新築や高価格帯（例：1棟買い5000万円、10億円など）の場合、担保評価や返済能力の慎重なチェックが求められます。

リスク管理のポイントとして、以下の点を意識しましょう。

• 空室リスクや賃料下落リスクを想定し、複数の収益シナリオを準備する
• 返済比率が高くなりすぎないよう、余裕を持った資金計画を立てる
• 将来的な金利上昇や修繕費の発生も考慮に入れる

最新の金融動向や税制改正にも注意し、信頼できる専門家や不動産会社と連携して進めることが成功のカギです。

運用管理と出口戦略の成功法則 

一棟マンションの運用で長期的な安定収益を得るためには、信頼できる管理会社の選定や空室対策、時流をとらえた売却判断が非常に重要です。投資家の視点で物件価値を最大化し、リスクを抑えながら収益性を高める方法を具体的に解説します。

管理会社の選び方と管理業務のポイント 

管理会社選びは一棟マンション投資の成否を左右します。以下の表は、信頼できる管理会社を選ぶための主なチェックポイントです。

チェック項目	具体的なポイント
実績	管理戸数・過去のトラブル対応履歴
サポート体制	24時間対応・緊急時の迅速な連絡体制
収益最大化提案力	空室対策や家賃設定のノウハウ
報告・説明の丁寧さ	定期的な運用報告書や分かりやすい説明
手数料の透明性	管理手数料だけでなく追加費用の明確化

強調すべきは、管理会社の対応力と収益改善提案力です。複数の業者を比較し、見積書や契約内容をしっかり確認しましょう。

賃貸募集・空室対策・リフォーム改善例 

満室経営を実現するためには、効果的な賃貸募集と空室対策が不可欠です。実際に多くのオーナーが実践しているテクニックを紹介します。

• 立地やターゲット層に合わせた家賃設定と広告戦略
• 内覧時の印象を高めるための清掃やリフォーム（例：壁紙の張り替え、水回り設備の交換）
• ペット可やインターネット無料など人気設備の導入
• 即入居可能な状態の維持と、写真・動画を活用した物件紹介

これらの工夫により、空室期間の短縮と家賃収入の最大化が期待できます。また、定期的なリフォームは物件の資産価値維持にもつながります。

売却タイミングと出口戦略の立案 

一棟マンションの出口戦略では、売却タイミングの見極めが極めて重要です。以下のリストを参考に、早めに計画を立てることが成功の鍵です。

• 周辺の類似物件価格や利回りの変化を定期的にチェック
• 空室率が低く、収益が安定しているタイミングでの売却検討
• 築年数や大規模修繕のタイミングを考慮した売却スケジュール設定
• 需要の高いエリアや市場が活発な時期を選ぶ

信頼できる不動産会社に相談し、複数の査定を比較することで、より有利な条件で手放すことが可能です。出口を意識した運用が長期的な資産形成につながります。

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427