収益物件の種類や利回り計算から購入まで初心者が知るべき投資ポイント徹底解説

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

 

「収益物件」という言葉を耳にしても、実際にどのくらいの利回りが見込めるのか、リスクや管理の手間はどの程度か、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。たとえば、都市部のマンション投資では表面利回りがおよそ3.5～4.5％程度、一棟アパートの場合は5～7％前後となることが一般的です。一方、地域や築年数によって利回りは大きく変動し、物件の管理や空室リスクも見逃せません。

 

「想定外の修繕費が発生したらどうしよう…」「本当に初心者でも利益を出せるの？」といった悩みは、投資経験の有無に関係なく多くの方が抱える共通の課題です。収益物件の種類や選び方、エリアごとの傾向などを理解することで、損失を回避しつつ安定した家賃収入を目指すことができます。

 

本記事では、収益物件の定義や種類ごとの特徴、現在の利回り相場、リスクの比較までを徹底的に解説しています。最後までお読みいただければ、資産形成に直結する「安全な物件選びと運用のコツ」が具体的に理解できるようになります。

 

今、正しい知識がないまま不動産投資に踏み出すと、思わぬ損失を被るリスクも。まずは正確な情報をもとに、ご自身の不安を解消していきましょう。

収益物件とは？投資初心者が知るべき定義・種類・メリットデメリット完全ガイド

収益物件の正確な定義と投資用不動産・収益不動産との違い

収益物件の意味や一般的な定義

収益物件とは、主に家賃や賃料収入を得ることを目的として所有・運用される不動産のことを指します。たとえばアパートやマンション、一棟ビル、オフィス、店舗、駐車場などが代表例です。住宅ローンを利用して自ら居住するために購入する不動産とは異なり、第三者に貸し出すことで安定した収入を得るのが特徴です。実際、「家賃収入」や「利回り」を重視する投資家にとって、収益物件は資産形成のための重要な手段となっています。

 

投資用不動産・収益不動産との違い

投資用不動産と収益物件、収益不動産は似ている用語ですが、利用目的に微妙な違いがあります。投資用不動産は値上がり益（キャピタルゲイン）も視野に入れる広い意味を持ちますが、収益物件や収益不動産は主に賃料収入（インカムゲイン）を重視します。すなわち、「毎月の安定収入」にフォーカスしている点が収益物件の大きな特徴です。

 

収益物件の主な種類別特徴（区分・一棟・アパート・マンション・ビル）

区分所有・一棟物件の特徴

区分所有は、マンションの一室やビルの一部など、建物の一部分を所有するタイプとなります。初期投資が比較的少額で始めやすく、リスク分散もしやすい点がメリットです。一方、一棟物件はアパートやマンション、ビルを丸ごと所有する形態であり、管理や修繕計画の自由度が高く、満室時の家賃収入も大きくなります。ただし、初期費用や融資審査のハードルは区分所有より高めです。

 

アパート・マンション・ビルごとの投資特性

アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、比較的手頃な価格で購入できる場合が多いですが、耐用年数や空室リスクの確認が重要です。マンションは鉄筋コンクリート造が主流で、資産価値や耐久性が高く、都市部を中心に人気があります。ビルの場合、事務所や店舗として賃貸することが可能で賃料単価が高い一方、管理の専門性やテナント募集の難易度が上がる傾向があります。

 

種類	主な特徴	初期費用	管理の難易度
区分	小口投資、分散しやすい	低い	低い
一棟	自由度・収入大きい	高い	中～高
アパート	手頃・地方に多い	中	中
マンション	資産価値・耐久性高い	高い	中
ビル	賃料高・専門性求む	高い	高い

 

収益物件投資のメリット・デメリットとリスク完全比較

収益物件の主なメリット

• 安定した家賃収入：賃貸需要が見込めるエリアであれば、毎月の家賃収入によって長期的なキャッシュフローが見込めます。
• 資産の分散・インフレ対策：現金や株式などとは異なり、不動産はインフレ時に価値が下がりにくく、資産分散にも役立ちます。
• 節税効果：減価償却や経費計上により、所得税や住民税の節税が可能となります。

 

収益物件投資のデメリットやリスク要因

• 空室リスク：入居者がいない期間は家賃収入が減少します。特に需要が低いエリアや人口減少地域では注意が必要です。
• 修繕・管理コスト：建物の老朽化や設備トラブルに対する修繕費や管理費が発生します。
• 資産価値の下落：エリアや築年数によっては、資産価値が下落するリスクもあります。

 

強みとリスクを正しく理解し、エリアの選定や利回りの計算など慎重な判断が重要です。収益物件の選択で迷った際には、複数の情報を比較し、専門家に相談することも選択肢のひとつとなります。

 

収益物件の利回り計算方法・相場目安・地域別徹底比較

表面利回りと実質利回りの違い・正確な計算式とシミュレーション例

表面利回りの計算方法と注意点

表面利回りは、収益物件選びの基準として多くの投資家が重視しています。計算方法は、年間家賃収入を物件価格で割り、その値に100をかけて算出します。

 

項目	内容
計算式	年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 (%)
例	年間家賃収入120万円、物件価格1800万円の場合：120万円 ÷ 1800万円 × 100 = 6.7%
注意点	購入時の諸費用・管理費は含まれない

 

注意点として、表面利回りは経費や空室リスクを考慮していません。 実際の利益を正確に把握するためには、次の実質利回りも必ず確認しましょう。

 

実質利回りの計算式と具体的なシミュレーション

実質利回りは、物件運用に必要なコストを差し引いた後の収益性を示します。計算式は以下の通りです。

 

項目	内容
計算式	（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋諸費用）× 100 (%)
経費に含まれる主な費用	管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、空室損失など
シミュレーション例	年間家賃収入120万円、年間経費20万円、物件価格1800万円、諸費用100万円の場合：（120万－20万）÷（1800万＋100万）×100 = 5%

 

実質利回りは、実際のキャッシュフローに直結するため、より現実的な判断材料となります。 購入を検討する際は、経費や空室リスクも計算に入れておくことが大切です。

 

収益物件利回り相場（全国・都市部・地方都市別の最新動向）

全国・主要都市の利回り相場

地域による利回りの違いは、投資戦略に大きく影響します。以下のテーブルは、近年の代表的なエリアごとの平均利回りの目安です。

 

地域	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
都市部	4.5%	6.0%	5.2%
大都市圏	5.2%	7.0%	6.0%
地方都市	6.0%	8.0%	7.0%
南部地域	5.8%	7.5%	6.5%
全国平均	5.0%	6.8%	5.8%

 

地方都市ほど利回りは高くなる傾向にありますが、空室リスクや資産の流動性などもあわせて検討することが重要です。

 

地域別・物件タイプ別の利回り目安

物件種別や立地によって利回りは大きく異なります。

 

• 区分マンション：都市部で4〜5%、地方で5〜7%
• 一棟アパート：都市部で6〜7%、地方で7〜9%
• オーナーチェンジ物件：安定的な家賃収入が期待できる一方で、利回りはやや低め

 

一棟売りアパートは、地方都市で特に高い利回りが期待できるのが特徴です。

 

利回りに直結する物件要因（立地・築年数・空室率・管理費詳細分析）

立地や築年数が利回りへ与える影響

立地条件や築年数は、収益物件の利回りを左右する重要な要素です。

 

• 立地：駅に近い場所や中心部は利便性が高く空室リスクが低いため、利回りはやや低めになる傾向
• 築年数：新築や築浅物件は人気ですが、購入価格が高いため利回りは下がる傾向。築20年以上の物件は価格が下がることで利回りが上がる反面、修繕コストが増える可能性も高まります

 

駅から徒歩10分以内や商業エリアの周辺は安定した収入が期待できますが、利回りは平均よりも低くなる傾向です。

 

空室率・管理費など運用コストの詳細分析

運用コストは物件の実質利回りを大きく左右します。主なコストとその目安は以下の通りです。

 

コスト項目	目安（年間）
管理費	家賃収入の5〜10%
修繕積立金	1戸あたり月2,000〜5,000円
空室損失	想定家賃収入の5〜15%
固定資産税	物件価格の0.3〜1.7%程度
保険料	年1万円〜

 

空室率が高いエリアや築年数の古い物件は、実質利回りが大きく下がるリスクがあります。 購入前には必ず過去の空室率や管理コストをチェックしておきましょう。

 

収益物件の探し方・検索方法・おすすめサイト・地域別物件情報

効果的な収益物件検索テクニックと人気サイト活用法

収益物件を効率的に探すためには、不動産情報サイトの選定と検索機能の活用が重要です。下記のテーブルでは主な収益物件ポータルサイトの特徴を比較できます。

 

サイト例	強み	利用可能な主な条件
某大手サイトA	幅広いエリア・豊富な物件数	地域・利回り・価格・新着順
某大手サイトB	独自の投資分析ツール	利回り計算・一棟/区分・築年数
某情報サイトC	初心者向けコンテンツが充実	価格帯・利回り・種別・地図検索
某情報サイトD	地域密着型情報	エリア・利回り・物件種別

 

検索のポイント

 

• 複数のサイトを併用して、物件情報の抜け漏れを防ぐ
• 利回り・エリア・価格などの条件で絞り込み検索を活用
• 新着機能・検索条件保存で効率よく最新情報を入手

 

都市部・地方などエリア別収益物件の投資傾向と相場

地域によって収益物件の傾向や相場は大きく異なります。都市部と地方で注目すべきポイントを押さえることが重要です。

 

都市部の注目エリアと投資傾向

都市部では、人口の集中や高い賃貸需要を背景に、投資の安定性が期待できます。例えば、主要なビジネスエリアや交通利便性の高いエリアは賃貸需要が旺盛です。

 

主要都市の参考相場・特徴

 

• 都市部：利回り4〜7%、区分マンションが人気傾向
• 大都市圏：利回り6〜9%、一棟アパートや中古物件も多い
• 地方都市：利回り7〜10%、地価が比較的手頃なケースが多い

 

投資のコツ

 

• 駅近や生活利便性の高いエリアを優先する
• 空室率や修繕リスクの事前調査が重要

 

地方や観光地の特徴

地方都市や観光地では、物件価格が抑えられ、利回りも高めになる傾向があります。ただし、賃貸需要の見極めが重要なポイントです。

 

地方エリアのポイント

 

• 観光地ではリゾート賃貸や短期賃貸も選択肢となることがあり、利回り8〜12%を目指せる場合も
• 地方都市では土地付き一棟物件が多く、価格が比較的低めで手に入る傾向

 

注意点

 

• 賃貸需要や人口動向の確認は不可欠
• 管理体制や地域業者との連携も検討材料

 

高利回り物件の見極め方と新着・人気検索条件の設定

利回りの高さだけでなく、リスクや安定性も必ず考慮しましょう。新着・人気物件を逃さない検索設定も収益性向上のカギとなります。

 

高利回り物件の特徴と見抜き方

高利回り物件は魅力的ですが、リスクも伴うため慎重なチェックが必要です。

 

見極めポイント

 

• 表面利回り8%以上なら詳細を確認
• 築年数・空室率・立地を重視
• 過去の家賃下落や修繕履歴も比較

 

物件比較リスト例

 

• 立地：駅から徒歩10分以内
• 構造：RC造や鉄骨造など耐久性
• 満室想定収入と実際の稼働状況

 

新着・人気物件の見逃し防止テクニック

新着情報や人気物件はすぐに成約するため、素早いアクションが重要です。

 

おすすめテクニック

 

1. 新着アラート機能を活用し、希望条件を登録
2. お気に入り登録で比較・検討をスムーズに
3. 利回りや価格で一覧表示して最新情報を把握
4. 問い合わせ・資料請求は即対応

 

物件探しの効率化リスト

 

• 主要サイトの会員登録
• 条件保存・通知設定の活用
• 競合物件の事例比較で相場感を養う

 

購入や売却、ローン相談も早めに専門家へ依頼することで、機会損失を防げます。

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427