投資用マンションの最新相場と価格動向を徹底解説｜購入前のリスク比較と失敗しない選び方をガイド

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

投資用マンションに興味はあるものの、『価格が高騰していて今から始めて大丈夫？』『利回りは実際どれくらい？』『空室リスクが心配…』と感じていませんか。

 

近年、都市部の投資用マンション平均価格は上昇傾向にあり、区分マンション平均利回りも低下しています。一方で、再開発エリアや駅徒歩圏内の新築・中古物件は、資産価値の安定や節税の観点から投資家の注目を集めています。

 

しかし、物件選びやローン、管理会社の選定を誤ると、想定外の修繕費や空室期間などによって「年間数十万円の損失」につながるケースも珍しくありません。

 

長年の不動産投資サポート実績をもとに、この記事では投資用マンションの基礎知識から現状の相場、ローンや運用の実務まで解説します。

 

最後までお読みいただくことで、「自分に最適な物件選び」と「収益を最大化するための具体策」がきっと見つかります。あなたの投資が失敗しないために、今すぐ正しい情報を手に入れてください。

 

投資用マンションとは？基礎知識・仕組み・種類を完全網羅

投資用マンションの基本定義と投資用マンションとはの誤解

投資用マンションは、主に賃貸収入や資産運用を目的として購入されるマンションです。法律的には「収益不動産」に分類され、自己居住ではなく第三者への賃貸を前提としています。特にオーナーチェンジ物件は、既に入居者がいる状態で所有権が移転するため、購入直後から家賃収入が見込めるのが特徴です。

 

誤解されがちですが、投資用マンションは住宅ローンではなく、投資用ローンを利用するケースが多く、審査基準や金利も異なります。収益を目的とした運用が前提となるため、自己使用や住宅購入とは明確に区別されます。

 

投資用マンション 居住用マンション 違いのポイント比較

 

投資用マンションと居住用マンションの違いを整理します。

 

項目	投資用マンション	居住用マンション
用途	賃貸による収益目的	自分や家族の居住
ローン種類	投資用ローン（審査厳しめ）	住宅ローン（優遇あり）
税制	減価償却・経費計上可能	住宅ローン控除など
管理形態	賃貸管理、管理委託が一般的	自主管理や管理組合
売却時の税金	譲渡所得税が発生するケース	住民税・所得税の特例が適用可

 

このように、用途や資金調達、税制、管理運用に大きな違いがあります。特に投資用は収益性やリスク管理が重要となります。

 

投資用マンションの種類別特徴（区分・一棟・新築中古）

投資用マンションには複数の種類があります。

 

• 区分マンション（ワンルーム・ファミリータイプ）：マンションの一室ごとの所有。手軽に始めやすく、価格も比較的安い。流動性が高い一方、管理費や修繕積立金が発生します。
• 一棟マンション：建物全体を所有。家賃収入が複数戸から得られるため収益性が高いものの、価格やリスクも大きくなります。
• 新築投資用マンション：設備が最新で空室リスクが低い反面、価格が高めで利回りが低い傾向があります。
• 中古投資用マンション：価格が抑えられ、利回りが高めになることが多い一方、修繕や空室リスクに注意が必要です。

 

投資用ワンルームマンションとファミリータイプの選択基準

 

投資用マンション選びでは、ワンルームかファミリータイプかで特徴が異なります。

 

項目	ワンルーム	ファミリータイプ
利回り	高め（8～10％）	やや低め（6～8％）
空室リスク	単身者需要で安定	転勤・家族構成変化で変動
管理費	低め	高め
売却流動性	高い	やや低い

 

ワンルームは単身者向けで空室が少なく、初めての投資にも適しています。ファミリータイプは長期安定入居が期待できるものの、空室リスクや管理コストにも注意が必要です。

 

投資用マンションの仕組みと収益発生プロセス

投資用マンションの収益は主に家賃収入です。オーナーは入居者から家賃を得て、管理会社に管理委託することで日常の運営やトラブル対応を任せられます。

 

また、建物や設備は減価償却が可能で、税制上のメリットも享受できます。下記の流れが基本です。

 

1. 物件購入（ローン利用可）
2. 管理会社へ委託し入居者募集
3. 家賃収入から管理費・ローン返済・修繕費を差し引き、残りがオーナー収益
4. 減価償却や経費計上で節税が可能

 

この仕組みを理解することで、収益性やリスクに備えた運用が実現します。

 

投資用マンションで自分で住む・家族が住む場合の運用方法

 

投資用マンションでも、将来的に自分や家族が住むことは可能です。ただし、賃貸契約の解除や入居者への通知、住宅ローンへの切り替えが必要な場合があります。

 

また、税制や減価償却などの優遇措置が受けられなくなる点にも注意しましょう。相続やライフプランを見据えて柔軟な活用ができることも投資用マンションの魅力です。

 

投資用マンションの最新相場と価格動向を解説

投資用区分マンションの価格急騰要因と全国平均利回り

投資用区分マンションは都市部を中心に価格が上昇傾向を示しています。その背景には、低金利環境や不動産需要の高まり、物価上昇による資産価値の見直しが影響しています。直近の全国平均利回りは4％台半ばとなっており、前年と比較してもやや低下傾向にあります。物件価格の上昇に対して賃料が横ばい、または微増にとどまっていることが利回り低下の主な要因です。

 

価格急騰の主な要因

 

• 低金利による投資資金の流入
• 国内外投資家の需要拡大
• 都市部の人口集中と賃貸需要増加

 

投資用マンション市場の供給減少と小型化トレンド

都市部では新規供給戸数が減少し、専有面積が小型化する傾向が顕著です。1戸あたりの平均面積は30㎡未満が主流となり、ワンルーム・1Kタイプの需要が高まっています。供給減少の背景には、建設コストの上昇や土地取得の難化が挙げられます。また、投資用として人気が高いエリアでは、築浅物件の供給が限定的で価格競争が激化しています。

 

市場データ例

 

• 供給戸数：前年より減少傾向
• 平均専有面積：およそ28㎡台
• 価格上昇率：前年比で上昇

 

一棟マンション・アパートの価格高止まりと投資需要

一棟マンションやアパートへの投資需要は依然として高い水準を維持しています。特に、都市周辺や郊外エリアでは、土地付き物件の希少性が価格の底堅さを支えています。一棟アパートの平均利回りは6％前後ですが、都市中心部では5％台まで低下。これには、安定した家賃収入や相続対策としての需要が大きく関与しています。

 

一棟投資の特徴

 

• 長期安定収益を見込める
• 築年数や立地による収益差が大きい
• 金利動向が投資判断に直結

 

投資用マンション相場エリア別比較

地域ごとの価格と利回りの傾向を比較することで、投資エリア選定の参考になります。以下のテーブルは主要都市における平均価格と利回りの目安です。

 

エリア例	平均価格（万円）	平均利回り（％）
都市部A	3,900	4.2
都市部B	2,700	4.8
都市部C	2,100	5.1

 

都市部Aは価格が最も高いものの、利回りは低下傾向です。一方、都市部BやCは価格が抑えられており、比較的高い利回りが期待できます。投資用マンション選びでは、物件価格、利回り、今後の賃貸需要などを総合的に判断することが重要です。

 

投資用マンションのメリット・デメリットとリスク完全比較

投資用マンションの主なメリット（収益・節税・資産形成）

投資用マンションには、安定した収益を得られる点や節税効果、資産形成に寄与する点など、多くのメリットがあります。家賃収入による不労所得化が可能で、たとえば都市部のワンルームマンションで表面利回り8〜10％を実現する事例も珍しくありません。また、減価償却を活用した節税メリットも大きく、所得税や住民税の圧縮が期待できます。インフレヘッジ効果もあり、物価上昇局面では資産価値が守られやすい特性も魅力です。

 

主なメリット一覧

 

• 安定した家賃収入で毎月のキャッシュフローを確保
• 減価償却による課税所得の圧縮
• 物件価値の維持やインフレヘッジ効果
• 資産ポートフォリオの分散

 

投資用マンション 相続対策としての活用例

相続評価額が圧縮できる点も投資用マンションの大きな強みです。現金で2,000万円を相続する場合と、同額のマンションを相続する場合では、マンションの相続評価額は時価の70％以下になることが一般的です。仮に評価額が60％の場合、実際の課税対象は1,200万円となり、納税額が大幅に軽減されます。この仕組みを利用し、相続税負担を抑える目的で投資用マンションを活用するケースが増えています。

 

相続評価圧縮のポイント

 

• 現金よりも不動産の方が評価額が低くなる
• シミュレーションによる納税額の事前把握が可能
• 賃貸中の物件はさらに評価が下がる傾向

 

投資用マンションのデメリットとリスク一覧

投資用マンションにもリスクやデメリットが存在します。代表的なリスクとして、空室による家賃収入の減少や、金利上昇によるローン返済額の負担増があります。さらに、建物の老朽化に伴う修繕費用、売却時の流動性の低さも注意点です。たとえば、空室期間が1ヶ月発生した場合、年間収益が約8％減少する可能性があります。

 

主なリスク一覧

 

• 空室リスク（家賃収入ゼロ期間の発生）
• 金利上昇によるローン返済額増加
• 修繕積立金や管理費の負担増
• 売却時の流動性が低い

 

投資用マンション リスク回避の管理会社選びポイント

リスクを最小限に抑えるには、信頼できる管理会社の選定が重要です。特に空室保証サービスや家賃保証制度を提供する管理会社を選ぶことで、安定した収入が見込めます。管理会社を選ぶ際は、入居率や対応力、修繕対応の実績などを比較検討することが大切です。

 

管理会社選びのポイント

 

• 空室保証や家賃保証の有無
• 入居率や管理実績
• 修繕対応やトラブル時のサポート体制
• 査定・相談時のレスポンスの早さ

 

信頼性の高い管理会社を選ぶことで、投資用マンション経営のリスクを大幅に減らすことができます。

 

投資用マンション購入前のローン・金利・資金計画ガイド

投資用マンション ローンの種類と住宅ローンとの違い

投資用マンションのローンは、主に「投資用ローン」と「住宅ローン」に分類されます。自分で住むマンションの場合は住宅ローンが使えますが、収益目的の場合は投資用ローンが必要です。住宅ローンは金利が低く、審査も比較的緩やかですが、投資用マンションローンは金利が高めで、審査も厳しくなる傾向があります。住宅ローンで投資物件を購入することは規約違反となるため、必ず利用目的に合ったローンを選ぶことが重要です。

 

下記のテーブルでそれぞれの違いを比較します。

 

項目	投資用ローン	住宅ローン
利用目的	投資・賃貸収入	自分で住む
金利	高め（2%〜4%前後）	低め（0.5%〜2%前後）
融資期間	20〜35年	35年程度
審査基準	厳しい	緩やか
頭金	2割以上が多い	1〜2割が一般的

 

投資用マンション購入時は、住宅ローンとの違いを理解し、正しいローン選択を心掛けましょう。

 

投資用マンション 金利比較と借り換えタイミング

 

投資用マンションローンには主に「変動金利」と「固定金利」があります。変動金利では短期的に低い金利が適用される一方、将来的な金利上昇リスクも伴います。一方、固定金利は返済額が一定となるため、計画的な資金管理を行いやすい特徴があります。現在の一般的な金利水準では、変動金利が2.0％前後、固定金利は2.5％〜4.0％程度が目安とされています。

 

金利の違いによる返済額の例を下表で比較します（借入3,000万円・期間30年の場合）。

 

金利	毎月返済額（概算）	総返済額（概算）
変動2.0％	約110,900円	約3,993万円
固定3.0％	約126,400円	約4,550万円

 

金利が下がった場合や、他の金融機関でより有利な条件が提示された場合には、借り換えを検討することも有効です。返済計画を適切なタイミングで見直すことで、返済総額の軽減につながります。

 

投資用マンション購入の資金計画と年収目安

投資用マンションを購入する際には、物件価格に加えてさまざまな諸費用が発生します。主な費用としては、頭金、登記にかかる費用、ローン手数料、管理費、修繕積立金などが挙げられます。頭金の目安は物件価格の20％程度とされ、これはローン審査にも大きく影響します。

 

資金計画を立てる際には、家賃収入、毎月のローン返済額、管理費用などを綿密に計算し、キャッシュフローを把握することが不可欠です。ローン返済額が家賃収入を上回らないように、余裕を持った計画を策定しましょう。

 

資金計画のポイント

 

• 頭金は物件価格の20％以上を準備するのが理想的
• 家賃収入から管理費・修繕積立金・ローン返済額を差し引いた月々の手残りを必ず確認
• 複数物件を保有する場合は、資産全体のバランスや返済負担をシミュレーション

 

投資用マンション 年収いくらから始められるかの基準

 

投資用マンションローンの審査基準としては、借入額が年収の7〜10倍以内、返済負担率が年収の35％以下であることが一般的な目安となっています。仮に年収500万円の場合、借入上限の目安は3,500万円〜5,000万円となります。

 

返済負担率を抑え、安定したキャッシュフローを維持するためには、次のような点も重視しましょう。

 

• 収入に合った物件を選ぶことを心掛ける
• 余裕を持った返済計画を立てる
• 複数物件を保有する場合には、収益バランスとリスク分散を意識する

 

これらを意識することで、投資用マンション経営を安定的にスタートすることが可能になります。

 

投資用マンションの物件選び・エリア選定のプロ基準

投資用マンションの選定では、物件の立地や将来的な資産価値が特に重要視されます。都市部では安定した賃貸需要が見込まれ、駅から近い場所や再開発が進むエリアの物件は、資産価値の維持や上昇も期待できます。物件を選ぶ際には、交通アクセスや周辺施設、将来の都市計画なども調査し、賃貸需要が高い地域を優先しましょう。さらに、購入時には同条件の物件価格や利回り相場を比較検討し、資産性と収益性の両面から総合的に判断することが大切です。

 

投資用マンション 主要都市のおすすめエリア – 再開発エリア、路線アクセス良好な投資物件スポットをピックアップ。

都市部では、再開発が進むエリアや主要ターミナル駅周辺が特に注目されています。こうしたエリアは利便性に優れ、安定した賃貸需要があるため人気です。下記のテーブルで主要都市のおすすめエリアの特徴を比較します。

 

都市例	おすすめエリア	特徴	平均利回り	駅徒歩
都市部A	主要再開発エリア	再開発・新線開通、賃貸需要高	3.5～4.5%	5分以内
都市部B	主要ターミナル周辺	商業施設拡充、若年層に人気	4.0～5.0%	7分以内
都市部C	中心部エリア	空港近接、転勤族多い	4.5～5.5%	8分以内

 

投資用マンション物件検索時のフィルタ条件設定 – 利回り、駅徒歩、専有面積などの条件例。

効率的に投資用マンションを選ぶためには、物件検索時に適切なフィルタ条件を設定することが重要です。以下の条件を設定することで、希望に合った物件を絞り込むことができます。

 

• 利回り： 4％以上を目安に設定
• 駅徒歩： 10分以内で設定し流動性を確保
• 専有面積： 20㎡以上（ワンルーム）、40㎡以上（ファミリータイプ）
• 築年数： 15年以内（新耐震基準）、または大規模修繕済み
• 価格帯： 予算やローン審査条件に合致する範囲

 

上記の条件で物件を検索することで、効率的かつリスクを抑えた投資が可能となります。

 

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427