投資物件の種類や利回りの比較方法と失敗しない選び方ガイド！

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

「不動産投資で安定した収益を得たい」「利回りの高い収益物件を見つけたい」と考えていませんか？「どの収益物件を選ぶべきか」「価格や管理のリスクは？」と迷う方が多いのが現実です。

 

近年、都市部の投資用マンション価格は上昇傾向にあり、家賃水準も堅調です。一方で、地方都市でも人口動向や再開発の進展が続き、新たなエリア選定が投資判断のカギとなっています。また、戸建賃貸への投資家割合が高まるなど、収益物件市場は日々変化しています。

 

「想定外の空室リスクや修繕費が不安」「本当に儲かる収益物件はどこにある？」という悩みを抱えている方も少なくありません。

 

この記事を最後まで読むことで、あなたに最適な収益物件の見極め方と、失敗しないノウハウが手に入ります。今より一歩先へ、賢い不動産投資のスタートを切りましょう。

 

投資物件とは？基礎から理解する投資用不動産の種類と特徴

投資物件とは・正確な定義と実需物件との違い

投資物件とは、主に賃貸収入や売却益を目的として購入される収益物件のことです。自己の居住を目的とした実需物件とは異なり、収益性や資産価値の向上に重点を置いて選ばれる点が特徴です。投資物件は、都市部ではマンションやアパート、地方では戸建賃貸や一棟ビルなど多様な形態があります。ローンも住宅ローンではなく、投資物件専用のローンが利用されることが多いです。購入検討時には、利回りや賃貸需要、立地、管理会社の実績などを総合的に評価することが重要です。

 

投資物件の不動産の主な種類（区分マンション・アパート・一棟ビル・戸建賃貸）

 

投資物件にはさまざまな種類があり、それぞれ特徴やリスク、期待できる収益が異なります。

 

種類	特徴	利回りの目安
区分マンション	1室単位で投資可能、少額から始めやすい	4～6%
一棟アパート	複数戸で空室リスク分散、規模大きめ	6～10%
一棟ビル	テナント収入も狙える、中上級者向け	7%以上
戸建賃貸	土地付きで資産性高、地方で人気	5～7%

 

各収益物件で必要な初期投資や管理の手間も異なるため、目的や資産状況に応じて選択することが大切です。

 

建物別の特徴比較

 

アパートとマンションの投資には明確な違いが存在します。

 

アパート投資の特徴

 

• 戸数が多く、空室リスクを分散できる
• 木造が多く建築費が安い反面、耐久性や修繕頻度に注意が必要
• 地方や郊外で高利回りを狙いやすい

 

マンション投資の特徴

 

• 都市部の区分所有で安定した賃貸需要
• 鉄筋コンクリート造が多く、長期保有に向く
• 管理費や修繕積立金が発生する

 

選択時には、想定賃料や空室率、築年数、立地、将来の資産価値を総合的に比較検討しましょう。

 

新築アパート投資・中古アパート投資・中古ワンルームマンション投資の違い

新築アパート投資は初期費用が高くなりますが、最新設備と高い入居率が期待できます。一方で中古アパート投資は取得価格が抑えられ、利回りが高い傾向ですが、修繕リスクや空室リスクに注意が必要です。中古ワンルームマンション投資は都市部で単身者需要が高く、少額から始めやすい点がメリットです。

 

投資手法	初期投資	利回り	空室リスク	管理負担
新築アパート投資	高い	中	低	低
中古アパート投資	中	高	中～高	中
中古ワンルームマンション投資	低～中	中	低	低

 

目的や資金計画にあわせて最適な投資スタイルを選択することがポイントです。

 

収益物件 オーナーチェンジ物件の仕組みと活用ポイント

 

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される収益物件を指します。購入直後から家賃収入が得られる点が最大の魅力です。賃貸契約や入居者属性を事前に確認し、安定した収益が続くか見極めることが大切です。収益物件の管理状況や修繕履歴、賃料水準も必ずチェックしましょう。

 

オーナーチェンジ物件 メリット・デメリットと購入時の注意点

 

メリット

 

• 購入直後から家賃収入を得られる
• 賃貸需要や運用実績を事前に把握できる
• 空室リスクが低い

 

デメリット

 

• 入居者の属性や家賃滞納リスクがある
• 家賃が相場より高い場合、将来的に賃料下落の可能性
• 原状回復や修繕費用が発生する場合もある

 

購入時は賃貸契約内容や管理状態、修繕履歴をしっかり確認し、現実的な収支計画を立てることが成功の鍵です。

 

利回りの計算方法と相場

投資物件の利回りとは？表面利回り・NOI利回りの違いと計算式

収益物件の利回りは不動産投資で最も重視される指標です。表面利回りは年間の家賃収入を物件価格で割って算出し、運用効率を簡単に把握できます。一方、NOI利回り（純収益利回り）は管理費や固定資産税、空室損などの運営コストを差し引いた実質的な収益性を示します。NOI利回りの方が実際の収益に近く、投資判断には不可欠な指標です。

 

利回りの種類	計算式	ポイント
表面利回り	（年間家賃収入 ÷ 物件価格）×100（目安）	シンプル、比較に便利
NOI利回り	（年間家賃収入－運営経費）÷ 物件価格×100（目安）	実態に近い、現実的な判断が可能

 

不動産投資の利回り平均値と影響要因

 

区分マンションの平均利回りは5〜7％、一棟アパートやマンションは8〜10％が目安です。立地や築年数、交通アクセス、物件の管理状況が利回りに大きく影響します。特に駅近や都市部の収益物件は利回りがやや低い傾向ですが、空室リスクや資産価値の下落も抑えやすいのが特徴です。郊外や地方では高利回りが狙えますが、入居付けや将来的な売却リスクにも注目しましょう。

 

投資物件の利回り相場の比較

全国の主要都市および地方都市では収益物件の利回り相場に違いがあります。都市部は平均4〜6％と安定志向、地方都市では7〜10％の高利回りも狙えますが、流動性や経済動向の影響も受けやすいため、慎重なエリア分析が必要です。

 

エリア	平均表面利回り	特徴
主要都市	5〜8％	都市型・地方型の両面
地方都市	6〜10％	割安・高利回り

 

投資用マンション・利回り推移と高利回りエリア傾向

 

都市部の投資用マンション利回りは近年やや低下傾向ですが、安定した家賃水準と流動性の高さが評価されています。一部エリアでは6％台の利回りも狙える地域があります。都心部は4％前後が多いですが、資産価値が下がりにくいメリットもあります。

 

利回り向上策と家賃上昇トレンドの影響

近年、家賃上昇傾向がみられるなど、賃貸市場は活発化しています。利回り向上のためには、収益物件のリフォームや設備の充実化、ターゲット層の明確化が有効です。また、管理会社の選定や定期的な賃料見直しも重要なポイントとなります。競争力のある物件づくりが、空室リスクを抑え安定収益に直結します。

 

戸建賃貸利回り増加傾向と一棟アパート価格動向

 

戸建賃貸の利回りが増加しており、投資家の多くが戸建賃貸を選択しています。家族世帯向けの需要増加や、リフォームによるバリューアップが主な要因です。一棟アパートの価格は上昇傾向ですが、その分利回り維持には管理コストや修繕計画の見直しが不可欠です。今後も多様な収益物件タイプを比較し、自身の投資戦略に最適な選択を行うことが重要です。

 

ローンの種類・金利比較と資金調達の手順

投資物件 ローンの特徴

投資物件に利用できるローンには、主に「投資用ローン」と「住宅ローン」があります。投資用ローンは収益物件の購入を目的としているため、審査基準が厳しく、金利も高めに設定されています。一方、住宅ローンは自分や家族が住むための住宅購入を目的としたローンで、低金利が特徴ですが、投資目的には利用できません。

 

主な違い

 

• 金利：投資用ローンは2〜4％台、住宅ローンは1％前後が主流
• 審査：投資用は収益物件の収益力・借入者の属性が重視される
• 借入限度額：投資用の方が厳しい傾向

 

これらの違いを理解し、物件の用途に合わせた最適なローン選択が重要です。

 

ローン金利相場と金融機関ごとの条件

 

投資物件ローンの金利は金融機関によって異なりますが、主流は変動金利で2〜4％台、固定でも3％前後が一般的です。住宅ローンに比べて高めですが、物件の収益力や自己資金割合によって条件が変動します。

 

金融機関の例	金利（変動）	借入期間	最大融資額	特徴
A銀行	2.8～3.8％	35年	約2億円	投資用物件に強い
B銀行	1.5～2.5％	35年	約3,000万円	安定した低金利
C銀行	1.9～2.1％	35年	約3,000万円	住宅ローンも併用可
公的金融機関	1.5～2.0％	20年	約7,200万円	創業者・中小向け

 

金融機関ごとの特徴や金利条件を比較し、収益物件種別や希望の資金調達額に合わせて選ぶことが大切です。

 

ローン審査通過のポイントと必要書類リスト

投資物件ローンの審査を通過するためには、安定した収入と資産背景、購入する収益物件の収益性が重視されます。審査に必要な書類を事前に揃え、正確に提出することがスムーズな融資実行につながります。

 

主な審査ポイント

 

• 年収や勤務先の安定性
• 他の借入状況
• 収益物件の収益性や立地条件
• 頭金や自己資金の割合

 

必要書類リスト

 

1. 本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
2. 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
3. 購入収益物件の資料（登記簿謄本、売買契約書）
4. 資産証明書（預金通帳、残高証明等）

 

これらを事前に準備しておくことで、審査のスピードと通過率が向上します。

 

投資物件探し方から融資実行までのタイムラインとチェックリスト

 

投資物件の購入から融資実行までの流れは以下の通りです。

 

タイムライン

 

1. 物件検索・選定（1〜2週間）
2. 事前審査申込（1週間）
3. 売買契約締結（1週間）
4. 本審査・必要書類提出（2〜3週間）
5. 融資実行・決済（1週間）

 

チェックリスト

 

• 収益物件の収益性・立地をチェック
• 金融機関の選定と事前相談
• 各種書類の準備
• 契約・入金スケジュールの確認

 

効率的なスケジュール管理が資金調達成功のカギとなります。

 

自己資金・頭金・諸費用計算と金利上昇リスク対策

収益物件の購入時には、物件価格の2～3割程度の頭金を用意することが一般的に推奨されています。また、登記費用や仲介手数料、ローン事務手数料などの諸費用も加味した上で、具体的かつ現実的な資金計画を立てることが大切です。これにより、突発的な支出にも備えることができ、計画的な運用が可能となります。

 

主な費用項目

 

• 頭金：物件価格の20～30％
• 諸費用：物件価格の7～10％（登記、仲介、火災保険など）

 

金利上昇リスク対策

 

• 固定金利型ローンの活用
• 余裕ある返済計画の策定
• 繰上返済や資産分散によるリスク低減

 

将来の金利動向も予測し、長期的な安定収支を見据えた収益物件運用を心がけましょう。

 

不動産投資 少額スタートの資金計画例

 

約1,000万円以内の少額投資でも、堅実な資金計画の策定が不可欠です。区分マンションや地方の一棟アパートなど、少額であっても収益性の高い収益物件を選ぶことが成功のポイントとなります。

 

例：約1,000万円の区分マンション購入の資金計画

 

• 物件価格：約1,000万円
• 頭金：約200万円（20％）
• 諸費用：約70万円（7％）
• 借入額：約800万円
• 想定家賃収入：月約5万円
• 返済期間：約20年

 

このように、自己資金のバランスや収益性をしっかり見極めて投資をスタートすることが、安定的な収益物件運用への第一歩となります。

 

投資物件選びのチェックリスト

立地・築年数・管理状態・修繕費

収益物件を選ぶ際には、立地・築年数・管理状態・修繕費を徹底的に確認することが不可欠です。特に駅からの距離や周辺環境は賃貸需要に直結します。築年数が古い場合は修繕費が増加するリスクがあるため、管理状態や修繕履歴の確認も重要となります。

 

テーブルで確認すべき主な項目を整理します。

 

チェック項目	注目ポイント
立地	駅近、買い物・生活施設の充実
築年数	築20年以内が目安
管理状態	清掃・メンテナンス状況、管理会社実績
修繕費・積立金	適切な積立金・直近修繕履歴の有無

 

このような視点で物件情報を精査し、リスクを事前に把握することで失敗を防ぐことができます。

 

投資物件選びで失敗しない物件検査ポイント

 

失敗を回避するためには、プロ目線での評価基準を持つことが大切です。以下のポイントを意識して物件の良し悪しを判断しましょう。

 

• 空室率が低いエリアかどうかの確認
• 耐震基準（新耐震基準以降）をクリアしているか
• 管理規約や大規模修繕計画がしっかりしているか
• 賃貸需要の高い間取りや面積であるか

 

このようなチェックリストを活用することで、将来的なトラブルや資産価値低下のリスクを大幅に減らせます。

 

収益物件の空室リスク・修繕積立金・管理会社選定基準

収益物件の収益を持続的に確保するには、空室リスク管理・修繕積立金・管理会社の選定が不可欠です。空室が長期化すると収益が減少してしまうため、エリアの賃貸需要や家賃相場を事前に調査しましょう。

 

ポイントをリスト化します。

 

• 空室率：5％以下の実績があるか
• 修繕積立金：適正額が積み立てられているか
• 管理会社：経験豊富でレスポンスが早いか
• 家賃下落リスク：エリアの将来性がどうか

 

これらの基準を参考にすることで、安定した収益の実現に近づけます。

 

追い出しリスクと入居者継続確認方法

 

オーナーチェンジ物件を購入する場合、入居者の継続意志や契約内容の確認が必須です。追い出しトラブルを避けるためには、事前に入居者情報を収集し、賃貸契約の内容を十分に確認しましょう。

 

• 入居者の属性や家賃滞納履歴
• 賃貸契約書の詳細確認
• 退去予定の有無や期間の把握

 

これらを押さえておくことで、安定した賃料収入を確保しやすくなります。

 

投資用物件に住む場合の居住用との違いと税務注意点

投資用収益物件に自分や家族が住む場合には、居住用との違いや税務上の注意点が生じます。収益物件は住宅ローン控除や減価償却の取り扱いが異なるため、申告ミスを防ぐために注意が必要です。

 

• 住宅ローン適用外（投資用ローン利用）
• 減価償却の取り扱いの違い
• 賃貸併用住宅の場合の所得区分
• 固定資産税や都市計画税の違い

 

これらのポイントは、事前に税理士などの専門家に相談することで、不要な税負担やペナルティを防ぐことができます。

 

家族が住む・子供が住むパターンの実務対応

 

家族や子供が投資用マンションに住む場合、契約名義や賃貸契約の内容に留意する必要があります。収益物件としての運用を継続したい場合は、名義や賃貸条件を明確にし、将来的な売却や運用方針の変更にも備えておきましょう。

 

• 名義変更や契約内容の確認
• 家族間賃貸でも賃料を設定し帳簿に記載
• 税務署への適切な申告

 

これらの対応により、税務リスクや家族間のトラブルを未然に防ぎやすくなります。信頼できる専門家と連携し、より良い収益物件運用を目指しましょう。

 

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427