土地投資の種類とメリットを基礎から解説｜利回り計算と物件選び・ローンのコツも紹介

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

土地投資に興味はあるけれど、『どんな物件を選べばいいのか分からない』『初期費用や想定外のリスクが心配』と感じていませんか？実際に近年、土地取引の件数は増加傾向にあり、安定した資産運用や収益物件を目的とする個人投資家の参入が急速に増えています。

 

しかし、土地投資はアパートやマンションなどの建物付き収益物件と異なり、管理コストの低減や経年劣化リスクが少ない一方で、流動性や初期費用、権利関係のトラブルなど独自の注意点もあります。

 

「失敗しない土地投資」のためには、物件選定や資金計画のコツ、リスク回避のポイントを事前に知っておくことが不可欠です。本記事では、初心者にも分かりやすい土地投資の基礎知識から解説しています。最後まで読めば、「自分にもできそうだ」と思える具体策や収益物件選びのヒントが見つかります。

 

土地投資とは？初心者向け基礎知識と種類の解説

土地投資の基本定義と他の不動産投資との違い

土地投資は、建物を伴わない「土地のみ」の購入や運用を指し、安定した資産運用や将来的な価値上昇を目的とした投資手法です。土地活用は、購入した土地を駐車場や事業用地として貸し出すなど、土地を収益物件として活用し、具体的な収益化を目指す施策です。不動産投資の中でも土地だけに特化した投資は、建物の老朽化リスクや修繕負担を避けられるのが大きな特徴です。土地投資は、賃貸マンションやアパート経営などの収益物件と異なり、空室リスクが少なく、管理負担も軽減されるため、長期的に安定した資産形成を目指す方に適しています。

 

土地投資の目的と向いている投資家像

 

土地投資の主な目的は、資産運用による安定収入の獲得や、将来的な土地価格の上昇による利益確保、さらに相続税対策や節税効果を得ることです。特に、リスクを抑えつつ長期保有を希望する方や、管理に手間をかけたくない投資家に向いています。資金に余裕があり、将来的な再開発や都市計画による値上がりを狙う方にもおすすめです。また、土地だけを購入することで、住宅ローン控除の対象外となる場合もあるため、目的や資金計画を明確にした上で検討することが重要です。収益物件としての観点からも、土地投資はライフプランに合わせて活用しやすい手段といえるでしょう。

 

土地投資の主な種類とそれぞれの特徴

土地投資にはいくつかの種類があり、それぞれメリットやリスクが異なります。

 

• 更地投資：建物がないため初期費用が抑えられ、自由な用途での運用や売却が簡単です。将来的な再開発や商業施設用地としての需要が高まる可能性もあります。収益物件としての柔軟性を重視する投資家に適しています。
• 軍用地投資：特定の地域で人気があり、公共機関からの安定した借地料収入が見込めます。長期契約が多く、空室リスクが非常に低いのが特徴です。
• 投資用土地の運用：駐車場や資材置き場、賃貸用地として貸し出すことで収益を得ることができます。周辺環境や立地次第で利回りに差が出るため、事前調査が不可欠です。収益物件として活用する場合、土地の特性や需要分析が重要となります。

 

下記のテーブルで各種類の特徴を比較します。

 

種類	初期費用	収益性	管理負担	リスク
更地	低め	普通	低い	需要変動、税負担
軍用地	普通	高い	低い	売却時の流動性
投資用土地	普通	高い	普通	立地依存、空き地

 

土地投資信託とファンドの概要

土地投資信託や土地投資ファンドは、少額から分散投資が可能な点が魅力です。複数の投資家から資金を集め、プロが運用を行う仕組みで、個人で大きな土地を購入するリスクを分散できます。主なメリットは、流動性が高く現金化しやすいこと、運用や管理の手間が不要なこと、分配金として安定収益を得られる点です。不動産投資信託などは、土地だけでなく収益物件を含む不動産全般に分散投資ができるため、初心者にも人気があります。ファンドごとに利回りやリスクが異なるため、実績や運用方針をしっかり比較しましょう。収益物件も組み込まれているファンドを活用すれば、よりバランスの取れた資産運用が可能になります。

 

土地投資のメリット・デメリットを比較

土地投資の主なメリット選

土地投資は、不動産の中でも特に管理コストが低く、建物の経年劣化リスクがありません。特に土地だけを購入する場合、建物の修繕費や大規模な維持費が発生せず、長期的な資産運用に向いています。さらに、立地が良い土地であれば、将来的な資産価値の上昇も狙えます。収益物件としての可能性を含め、以下のようなメリットがあります。

 

• 管理負担が少ない：建物付き物件に比べて、日常のメンテナンスが不要
• 経年劣化がない：土地自体は時間とともに価値の減少が起きにくい
• 資産価値が安定：インフレ時にも土地の価値は維持されやすい
• 用途変更が容易：駐車場や事業用地など、活用方法を柔軟に変更可能
• 初期費用を抑えやすい：建物購入よりも初期投資を低く抑えられる場合が多い

 

節税効果と安定収益の理由

土地投資は、固定資産税が建物付き不動産に比べて抑えられる傾向があります。特定の用途で活用すれば、税制優遇も受けられます。また、長期的な保有によって地価が上昇すれば、売却益を狙うことも可能です。収益物件としての安定性も土地活用の大きな魅力です。

 

• 固定資産税が安い：建物がないため、税負担が比較的軽い
• 資産価値の上昇：駅近や再開発エリアでは、地価上昇による利益も期待できる
• 安定した収益構造：駐車場や事業用地として貸し出すことで、定期的な収入を得やすい
• 相続・贈与対策にも有利：土地は評価額を抑えやすく、次世代への資産移転にも適する

 

土地投資の主なメリットと詳細

 

項目	内容
管理コスト	建物不要で日常的な維持費がほぼ不要
資産価値	インフレ時にも強く、長期保有で上昇
税制優遇	固定資産税が安く、節税効果が見込める
収益の安定性	駐車場・事業用地など多用途で安定
活用の柔軟性	用途転換が簡単でリスク分散が可能

 

土地投資のデメリットとリスク要因

土地投資は多くのメリットがある一方で、いくつかのリスクやデメリットも存在します。特に、初期費用が高額になる場合や、土地だけ購入した際に活用が限られるケースもあります。売却時の流動性が低い点も注意が必要です。収益物件であっても、立地や用途次第では収益化までに時間がかかる場合もあります。

 

• 初期投資が高額になりやすい：好立地や人気エリアほど購入費用が大きい
• 流動性が低い：売却までに時間がかかることが多い
• 活用の難しさ：立地によっては借り手が見つかりにくい場合がある
• 収益化までに時間がかかる場合も：用途転換や開発計画に時間を要する

 

買っちゃいけない土地のチェックポイント

土地選びで失敗しないためには、事前に以下のポイントを必ず確認しましょう。特に権利関係や環境リスクは、見落とすと後悔の原因になります。収益物件として活用する場合も、これらのリスクを避けることが長期的な安定につながります。

 

• 権利関係の複雑な土地：共有地や借地権付きはトラブルリスクが高い
• 災害リスクエリア：洪水・土砂災害・地盤沈下などの危険地域は避ける
• 法規制や用途制限：建築基準法や都市計画法など、用途が限定される土地は注意
• 周辺インフラ未整備：道路や上下水道が整っていない土地は活用が難しい

 

買ってはいけない土地の主な特徴

 

チェック項目	注意点
権利関係	共有・借地・未登記など複雑な権利は避ける
災害リスク	ハザードマップや過去の災害履歴を必ず確認する
法規制	建築・用途制限の有無を役所で調査
インフラ状況	道路・水道・ガス等が未整備の場合は要注意

 

利回りの計算方法とシミュレーション

表面利回りと実質利回りの違い

土地投資における利回りは、投資判断の基準として非常に重要です。主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、計算方法と意味合いが異なります。

 

• 表面利回りは、年間の総収益を購入価格で割ったものです。計算式は以下の通りです。

 

利回りの種類	計算式	含まれる費用
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 約100	購入価格のみ
実質利回り	(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格＋初期費用) × 約100	税金・管理費・修繕費など

 

• 実質利回りは、税金や管理費などの経費も考慮した実際の収益率です。土地投資の場合、建物の修繕費が不要な点も特徴といえます。
• 両者を比較し、経費やローン返済額も加味した実質利回りを重視することで、より現実的な判断が可能となります。

 

土地投資回収期間の目安と影響要因

土地投資で重要なのは、どれくらいの期間で投資資金を回収できるかという回収期間です。主な影響要因は、利回り、初期費用、運用コスト、賃貸需要などです。

 

回収期間の目安

 

1. 利回り5%の場合：約20年
2. 利回り10%の場合：約10年

 

ケース	初期投資額	年間収益	利回り	回収期間
A（5年回収）	約1,000万円	約200万円	約20%	5年
B（10年回収）	約2,000万円	約200万円	約10%	10年

 

• 利回りが高いほど回収期間は短縮しますが、都市部など立地条件や土地活用の方法で変動します。
• 実際には、賃料の変動や空き期間、税金負担も考慮が必要です。安定した収益を目指すなら、実質利回りを重視し、慎重にシミュレーションを行いましょう。

 

高利回り土地投資物件の収益モデル事例

高利回りを狙う土地投資物件の代表例は、駐車場運営や太陽光発電などの活用モデルです。これらは初期投資を抑えつつ安定収益を目指す戦略に適しています。収益物件としての運用事例を参考にすることで、具体的なイメージが持てます。

 

駐車場投資の事例

 

• 都市部の月極駐車場：初期費用約1,500万円、月収約20万円、年間収入約240万円、表面利回り約16%
• 管理コストが低く、空車リスクも分散されやすい

 

太陽光発電活用の事例

 

• 土地活用費用約1,200万円、年間売電収入約180万円、表面利回り約15%
• 固定価格買取制度を活用することで収益予測がしやすい

 

モデル	初期投資	年間収益	表面利回り	特徴
駐車場	約1,500万円	約240万円	約16%	安定収入・管理負担小
太陽光発電	約1,200万円	約180万円	約15%	長期契約・天候影響

 

• 物件選定時は、立地や需要、管理体制を事前にチェックすることが成功のカギとなります。高利回り物件はリスクも伴うため、複数の収益モデルを比較し、最適な投資プランを検討しましょう。

 

成功する土地投資物件の選び方

投資用土地の選定チェックリスト

投資用土地の選定では、権利関係やインフラ環境、地域の需要動向などを多角的にチェックすることが重要です。

 

チェック項目	ポイント
所有権の確認	権利関係が複雑でないか調査
用途地域	住宅・商業・工業の制限を確認
インフラ整備状況	上下水道・電気・ガスの有無
接道状況	公道に面しているか
周辺の需要	人口動態や商業施設の充実度
交通アクセス	駅やバス停からの距離
土地の形状	整形地か不整形地か
土壌・地盤	地盤沈下や液状化リスク
近隣の土地価格	相場と比較し割高でないか
開発計画の有無	再開発・公共事業の予定

 

このリストをもとに、立地・需要・安全性を客観的に見極めてください。

 

おすすめできるエリアとは？

土地投資で注目すべきエリアとしては、都市部の再開発地域や人口流入が続く地方中核都市、さらに郊外の住宅地などが挙げられます。昨今では、再開発が進行中の駅周辺や新幹線の延伸が予定されている地域が特に高い成長ポテンシャルを持っています。都市部では駐車場や商業用地の運用が人気であり、地方都市においては賃貸住宅や太陽光発電用地の活用が注目されています。駅近くの月極駐車場やコインパーキング、そして太陽光発電などは、土地活用の中でも特に収益物件として関心が高く、安定的な収入を見込める方法です。地方でも人口増加が続くエリアやインフラ整備が加速している地域では、長期的な収益が期待できるうえ、将来的な資産価値の上昇も視野に入ります。地元自治体が公表する開発計画やエリアの将来性を定期的にチェックし、投資チャンスを見逃さずに判断することが重要です。

 

ローンの種類と資金調達ガイド

投資用土地購入ローンの主な種類

土地投資を検討する際には、主に二つのローンタイプが利用されます。有担保ローンは購入する土地や他の不動産を担保とするため、比較的低金利で借入限度額も高めに設定される傾向があります。一方、無担保ローンは担保設定が不要な分、金利が高めで返済期間も短くなる場合が多いです。用途や資金調達額、リスク許容度などを考慮し、最適なローンを選択しましょう。

 

種類	金利目安	担保	融資期間	特徴
有担保ローン	1.5～3.0%	土地・不動産	最長35年	低金利・高額資金調達が可能
無担保ローン	3.5～5.0%	不要	5～10年	審査が早い・担保不要
事業用ローン	2.0～4.0%	土地・事業資産	10～20年	事業計画審査あり

 

土地だけ先に買うローンの注意点

土地のみを先に購入する場合、住宅ローンとの併用は原則としてできません。土地投資用ローンは用途が限定されるため、住宅ローン控除の対象外となります。審査においては返済能力、自己資金比率、物件の収益性、そして投資目的の明確さが問われます。特に融資額に対する自己資金の割合が20％以上であることが望ましく、個人信用情報や過去の不動産取引経験も評価ポイントとなります。収益物件としての将来性も審査の重要な要素です。

 

注意点リスト

 

• 住宅ローン控除は利用不可
• 自己資金20％以上が目安
• 収益計画や投資目的を明確化することが必須
• 収入証明や資産証明など審査書類が必要

 

資金計画立案と諸費用シミュレーション

土地投資を成功させるためには、物件価格だけでなく各種諸費用も見込んだ資金計画が重要です。主な費用項目としては、登記費用、仲介手数料、ローン手数料、固定資産税、保険料などが挙げられます。これらを含めた総額の10～20％程度を自己資金として準備し、残りをローンで調達するケースが一般的です。収益物件の場合、効率的な資金計画を立てることで将来的なキャッシュフローも安定します。

 

費用項目	目安費用	説明
仲介手数料	物件価格×3％+6万円	不動産会社に支払う手数料
登記関連費用	数十万円	所有権移転等の登記費用
ローン手数料	数万円～数十万円	融資事務手数料
固定資産税等	年間数万円～	所有期間に応じて発生
保険料	数万円	火災・地震保険等

 

これらのポイントを押さえ、土地投資ローンや収益物件の特性を上手に活用し、無理のない資金計画を組み立てることが、成功への大きな一歩となります。

 

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427