初心者でもわかる収益物件 一棟投資｜アパート・マンションの違いと始め方

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

「一棟収益物件」と聞いて、どんなイメージをお持ちですか？近年、建物全体を活用した投資が注目されています。ある不動産取引データによれば、近年では一棟アパートの平均価格が一億円を超え、想定利回りが6％前後で推移するなど、価格や利回りには上昇傾向や安定傾向が見られます。一棟マンションでも、平均価格が数億円台に及ぶ例もあり、安定した収益が期待できる投資手法として広がっています。

 

一方で、「想定より空室が多くて収支が合わなかった」「修繕費がかさんで利益が出なかった」といった悩みや、「どの立地や構造、価格帯を選べば失敗しないのか分からない」と迷う方が多いのも事実です。数千万円から数億円という大きな資金を動かすからこそ、失敗のリスクは絶対に避けたいもの。

 

この記事では、一棟収益物件の基礎からメリット・リスク、投資エリアごとの相場や選び方、実際の収支シミュレーションまで、実務経験に基づく具体的な数字と最新動向を交えて徹底解説します。

 

最後まで読むことで、あなたの投資目的や資金状況に合った「本当に価値ある一棟収益物件」の見極め方が身につきます。まずは、あなた自身の条件に合う選択肢を一緒に整理していきましょう。

 

一棟収益物件とは何か？定義・メリット・他投資との違い

一棟収益物件とは何ですか？定義と仕組みをやさしく解説

一棟収益物件とは、アパートやマンション、ビルなどの建物全体を一括して所有し、賃貸収入などを目的とした不動産投資物件です。不動産投資の中でも規模が大きく、安定した家賃収入を得たい方や資産形成を目指す投資家に選ばれやすい特徴があります。所有者は土地と建物の両方に権利を持ち、管理や運営の自由度が高いのがポイントです。立地によっては駅近の物件などが人気で、都市部の物件は特に注目されています。

 

一棟収益物件と1棟収益物件の意味・読み方と不動産の基本構造

 

「一棟収益物件」や「1棟収益物件」は、どちらも「いっとうしゅうえきぶっけん」と読みます。基本構造は、土地と建物（木造・鉄骨・RCなど）をまとめて所有できる点が特徴です。建物内の複数戸すべての賃貸契約から家賃収入を得るため、区分マンションのように一部屋だけ所有する投資と異なります。各部屋の管理や修繕計画も一括で行えるため、長期的な資産運用や安定した賃貸経営を目指す方に適しています。

 

一棟収益物件と一棟収益不動産の関係性と土地・建物の権利関係

 

一棟収益物件は、一棟収益不動産の一種であり、土地と建物の両方の所有権を持つのが一般的です。不動産登記上も土地と建物がセットで取引されるため、売却時や相続時にも所有権移転がスムーズです。駅近などの利便性が高い立地で多く流通しており、土地付きの建物という資産価値の高さが魅力です。権利関係が明確なので、長期的な投資や法人保有にも向いています。

 

マンション・アパート・ビルの違い

一棟収益物件にはマンション、アパート、ビルの主な3種類があります。それぞれの特徴を下記にまとめます。

 

種類	主な構造	特徴	向いている投資家
一棟マンション	RC・鉄骨	耐震・防音に優れ、大規模投資向け	資産規模を拡大したい法人・富裕層
一棟アパート	木造・軽量鉄骨	初期投資が比較的安く手軽	初心者・現役会社員
一棟ビル	鉄骨・RC	事務所・店舗・住居混在も可能	収益多角化したい上級者

 

一棟収益マンションの特徴・向いている投資家像

 

一棟収益マンションは、主にRC造や鉄骨造で建築され、耐久性や資産価値が高い点が強みです。駅近や都市部では、賃貸需要が安定し長期運用に向きます。資産形成や規模拡大を重視する投資家や法人に適しており、ローン審査も通りやすい傾向があります。

 

一棟収益アパート・投資物件アパートとの比較とメリット・デメリット

 

一棟アパートは木造や軽量鉄骨が多く、初期費用や価格が抑えられるため、投資初心者にも人気です。メリットは少額から始めやすい点と、郊外や地方都市にも多く流通していることです。反面、築年数が経つと修繕コストや空室リスクが増えるため、管理と立地選びが重要です。

 

区分と一棟の違い：投資物件として一棟マンションが選ばれる理由

区分マンションは1部屋単位で所有するのに対し、一棟マンションやアパートは建物全体を所有します。これにより運用の自由度や規模の経済性が大きく異なります。

 

比較項目	一棟収益マンション	区分マンション
所有範囲	建物全体・土地	1室のみ
収益性	全戸分の賃料	1室分の賃料
運用自由度	修繕・賃料設定も自由	管理組合の制約あり
リスク	空室リスク分散可能	空室で即収入ゼロ

 

一棟収益マンションと区分マンションの収益性・リスク・運用の自由度

 

一棟マンションは複数戸の賃貸運用により、空室や家賃下落のリスクを分散できます。自ら修繕計画や賃料設定ができるため、資産価値の維持・向上が狙えます。区分マンションは管理の手間が少ない一方、空室リスクや収益の安定性で劣ります。

 

買取が想定される出口戦略と中古一棟収益物件の活用

 

一棟収益物件の出口戦略では、保有後に売却益を狙う方法や、賃貸経営を継続しながら安定収入を得る方法があります。中古の一棟物件は価格が抑えられ、投資利回りも高くなる傾向があります。駅近や人気の立地にある物件は売却時も有利で、土地と建物の一括売却ができるため、資産流動性にも優れています。資産形成を目指す方や法人投資家にとって、将来的な売却や相続まで見据えた活用が可能です。

 

主要都市別「一棟収益物件」エリア戦略と相場の考え方

安定した家賃収入を目指すなら、各都市ごとの地域性を把握した戦略が鍵となります。一棟売りマンションやアパートの選定では、エリアごとの賃貸需要や相場を細かく比較することが成功への近道です。下記では都市別に特徴や失敗しない選び方を解説します。

 

一棟収益物件の代表的エリアごとの特徴

主要な都市圏では一棟物件が高い賃貸需要と流動性を持つ場合が多く、特に利便性の高い立地では資産価値の維持がしやすくなっています。価格帯や利回りは都市ごとに異なり、ある都市圏では価格が高く利回りが控えめ、他の都市圏では価格が抑えめで利回りがやや高めになる傾向です。

 

地域	平均利回り	特徴
主要都市A	4〜6％	資産価値・流動性が高い
主要都市B	5〜7％	利回り重視、価格抑えめ
主要都市C	5〜7％	需給安定、築浅物件も豊富

 

オーナーチェンジ物件の特徴と注意点

 

オーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入が見込める点が強みです。賃貸契約が継続されるため、空室リスクが低い一方、賃料水準や入居者属性の確認が重要となります。また、築年数が古い場合は修繕履歴や設備の状態も必ずチェックしましょう。

 

一棟アパート購入における都市圏ごとの傾向

 

利便性の高い都市圏では駅徒歩圏や人気エリアの物件が中心で、競争が激しいため素早い決断が求められます。ファミリー向けや単身向けのアパート一棟買いも多く、利回りも比較的高めです。地方都市と比較して、融資条件も幅広く選択肢があります。

 

各エリアの特徴の比較

観光需要や学生需要が安定した地域では、一棟売りアパートやマンションも多彩です。人口増加エリアや再開発が進む地域を選ぶと将来的な資産価値の上昇も期待できます。

 

賃貸需要と家賃相場の見方

 

主要な駅周辺などでは賃貸需要が強くなっています。家賃相場は立地や駅徒歩、築年数によっても大きく変わるため、事前に周辺の賃貸募集状況を調査することが大切です。周辺環境や商業施設の充実度も選定の基準となります。

 

市街地と郊外の一棟収益物件の違いと需要の影響

 

市街地中心部は賃貸・観光両方の需要が高く、空室リスクが低い傾向にあります。郊外では家賃相場は下がりますが、交通アクセスや教育機関周辺ならば安定した入居が見込めます。需要の変動や季節要因も考慮し、長期的な視点での物件選びが重要です。

 

地方都市圏での一棟収益物件購入のポイント

地方都市圏では、駅近や再開発エリアの物件に注目が集まっています。交通アクセスの良さが資産価値を左右し、地元需要に支えられた安定運用が期待できます。

 

主要都市圏内と郊外アパート一棟買いの比較

 

都市圏内はワンルームやファミリー向けなど幅広い間取りの物件が選べ、人口流入も続いています。郊外では価格が抑えめですが、賃貸需要や人口動態の動きに注目が必要です。駅徒歩や周辺環境を調査し、安定した満室経営を目指しましょう。

 

地方都市エリアの一棟売り物件と人口動態のポイント

 

地方都市などでは、人口動態や企業の進出状況が物件選びのポイントです。駅チカや主要道路沿いは賃貸需要が高く、長期入居者の確保につながります。家賃相場や周辺施設の充実度も細かく確認しましょう。

 

エリア選びで失敗しないための判断軸

エリア選定では、賃貸需要や資産価値を維持できるかが最大のポイントです。下記の判断軸を意識すると失敗リスクを大幅に減らせます。

 

立地・路線・駅徒歩・周辺環境の具体的チェック項目

 

1. 物件所在地や最寄り駅からの徒歩分数
2. 路線の利便性・乗換え回数
3. 周辺の商業施設・学校・医療施設
4. 近隣の人口推移や世帯構成
5. 土地・建物の法的規制や用途地域

 

満室稼働や賃貸ニーズを左右するエリア指標の読み解き方

 

・地域の人口増減や新築賃貸の供給状況を調査

 

・賃貸募集サイトで類似物件の空室率や家賃相場を確認

 

・賃貸需要が強いエリアでは、駅徒歩10分以内や商業エリア近隣の物件が有利

 

・大学、企業、観光地が近隣にある場合、長期安定経営につながる可能性が高い

 

エリア選びを徹底することで、長期的な資産価値と安定運用が実現できます。

 

一棟収益物件の探し方・買い方と投資戦略の全体像

一棟収益物件は、安定した家賃収入や資産形成を目指す投資家にとって大変魅力的な選択肢です。しかし、エリア選びや物件の状態、購入後の運用まで幅広い知識と戦略が求められます。ここでは、収益物件一棟の探し方から購入、実際の運用までの流れを具体的に解説します。さまざまな都市圏の特徴や、アパート・マンションの違いにも触れ、失敗しないためのポイントを紹介します。

 

一棟収益物件の探し方：ポータル検索・非公開情報・仲介会社の使い分け

一棟収益物件を探す方法は大きく分けて3つあります。まず、ポータルサイトを活用して希望するエリアを選び、価格や利回り、面積、建物構造といった条件を絞り込みます。次に、仲介会社や投資用物件専門会社を利用し、非公開物件や新着情報を入手しましょう。最後に、地元の不動産会社や管理会社に直接相談することで、ネットに出回らない情報を得ることも可能です。物件の流通経路を知ることで、有利な投資チャンスを見逃さずに済みます。

 

一棟収益物件売買サイトの検索条件（価格・利回り・面積・構造）の設定法

 

物件検索時は、以下の基準で条件を設定するのがポイントです。

 

条件	例
価格	1億円未満、1-3億円、3億円以上
利回り	5%未満、5-7%、7%以上
面積	土地面積100㎡以上、延床200㎡以上
構造	RC造、鉄骨造、木造

 

これにより、希望に合った一棟マンションやアパート、ビルなどを効率的に絞り込めます。

 

保存検索・ランキング・新着表示・現在掲載中物件の活用術

 

効率的に良質な物件を見つけるためには、ポータルサイトの機能を最大限活用しましょう。

 

• 保存検索：希望条件を設定し、新着物件が出た際に通知を受け取る
• ランキング：人気順や利回り順で比較しやすい
• 新着表示：競争が激しいため、早めのチェックが重要
• 掲載中物件の一覧：最新情報を優先的に確認

 

このような機能で見逃しを防ぎ、狙った物件を素早く検討できます。

 

アパート一棟買いの購入ステップ

一棟収益物件の購入には、以下のような流れがあります。

 

1. 目当ての物件を選定し、問い合わせ・資料請求
2. 不動産会社と面談、詳細情報やレントロール確認
3. 内見・現地調査
4. 資金計画、融資審査
5. 売買契約・決済、引き渡し

 

このステップを丁寧に進めることで、リスクを抑えた投資判断が可能です。

 

不動産会社・投資用物件専門会社との相談から物件紹介までの流れ

 

不動産会社に相談する際は、希望エリア・予算・利回り・自己資金を明確に伝えましょう。担当者は希望に沿った物件や非公開案件を紹介してくれます。信頼できる会社を選ぶことで、購入後の管理や融資のアドバイスも受けやすく、長期的なパートナーとして安心できます。

 

アパート一棟買い ローン活用時の融資 審査と金融機関との付き合い方

 

一棟収益物件の購入には多くの場合、ローンの活用が必要です。金融機関ごとに審査基準や金利、自己資金割合が異なるため、複数の金融機関を比較し最適な条件を選びましょう。また、物件の収益性や立地、自己資金などが審査のポイントとなります。事前にシミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てることが重要です。

 

不動産投資 最初の一棟を成功させるための準備

投資初心者が最初の一棟で失敗しないためには、事前準備が不可欠です。収益物件の購入は金額が大きいため、慎重な戦略と情報収集が求められます。

 

年収・自己資金・既存借入から投資可能な価格帯を決める方法

 

年収や自己資金、すでにある借入をもとに、無理のない購入価格帯を決めましょう。一般的に自己資金は物件価格の1～2割程度が目安です。年収や既存借入によっては金融機関の融資枠が変わるため、事前に資金計画を立てておくことが安全な投資につながります。

 

投資用物件としてアパートと一棟マンションのどちらを選ぶかの判断基準

 

アパートと一棟マンションにはそれぞれ特徴があります。

 

項目	アパート	一棟マンション
構造	木造・軽量鉄骨が主流	RC造・鉄骨造が多い
価格帯	比較的安価	高額になりやすい
利回り	高め	安定・やや低め
管理の手間	小規模で管理しやすい	大規模で管理会社活用が主流

 

目的や予算、リスク許容度に応じて選択しましょう。

 

格安中古・一棟売りアパートの見極め方

中古や格安の一棟アパートは利回りが高く見えますが、慎重な見極めが必要です。駅から近い物件や格安物件の場合でも、思わぬリスクが潜んでいることがあります。

 

格安案件の注意点

 

格安物件には以下のような注意点があります。

 

• 建物の老朽化や修繕履歴の確認が必須
• 空室リスクや家賃下落リスクが高い
• 駅から近い場合でも立地や需要を現地で調査

 

価格だけで判断せず、賃貸需要や将来的な資産価値も考慮しましょう。

 

中古一棟収益物件に潜む修繕リスクと利回りの読み替え方

 

中古一棟アパートは、表面利回りだけでなく、修繕費や設備更新費用を差し引いた実質利回りを重視しましょう。特に外壁や屋上、防水工事などの大規模修繕が迫っていないか、過去の修繕履歴も必ず確認してください。想定外の支出を防ぐため、事前に専門家の意見を取り入れるのも有効です。

 

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427