不動産投資の物件を探し方の全体像と失敗しない選定のチェックポイント徹底解説

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

「物件選びが不安」「失敗して損をしたくない」と感じていませんか？　不動産投資の物件探しは、単に人気エリアや表面利回りだけで決めてしまうと、思わぬ落とし穴に直面することがあります。

さらに、ある調査によると、投資用物件の少なくない割合が購入から5年以内に収支トラブルを経験しています。こうした失敗の多くは、「立地分析の甘さ」や「契約条件の見落とし」が主な原因となっています。成功率を高めるためには、具体的なデータと現場感覚の両方をバランスよく活用することが不可欠です。

本記事では、不動産投資物件探しの全体像や、物件選定のチェックポイントを徹底的に解説します。最後まで読むことで、納得できる物件選びの判断軸を身につけ、リスクを最小限に抑えた投資ができるようになります。

不動産投資物件探しの全体像｜初心者が最初に理解すべき基礎知識

不動産投資と収益物件の定義・種類

不動産投資で扱う物件は、主に収益を目的とした「投資用物件」と、自ら居住する「自住用物件」に分かれます。投資用物件、すなわち収益物件の主な種類は次の通りです。

物件タイプ	特徴	利回り目安	初期投資額	主なリスク
ワンルームマンション	管理が手軽・賃貸需要が安定	5～7%	500～1,000万円	空室・家賃下落
一棟アパート	高利回り・規模が大きい	8～12%	2,000万円以上	修繕費・空室リスク
オーナーチェンジ物件	賃借人付きで即収入開始	7～9%	1,000万円以上	修繕履歴・家賃減額リスク
区分マンション	流動性が高く売却しやすい	5～7%	1,000万円前後	共用部リスク・管理費

収益物件は、家賃収入や売却益を得ることを主な目的とします。投資家の目的や資産規模、リスク許容度によって最適な物件タイプは異なるため、自身の投資方針に合った収益物件を選択することが重要です。

投資物件と自住物件の違いと選定基準の違い

投資物件と自住用物件では、評価基準が大きく異なります。

• 投資物件では利回りや空室リスク、管理体制が重視されます。特に利回り8%以上や、入居率95%以上の物件が望ましいとされています。
• 自住用物件の場合は住環境や利便性、そして将来の資産価値が重要な評価ポイントとなります。

項目	投資物件の評価基準	自住物件の評価基準
利回り	8%以上が理想	特に重視しない
空室リスク	低いエリア・管理重視	自分が住むため考慮不要
管理体制	委託先の実績・入居率確認	自主管理や管理会社の対応力重視
資産価値	売却出口や将来の賃貸需要	将来売却時の資産価値

この違いを理解したうえで、目的に応じた物件選定を行うことが成功への第一歩となります。

物件探し前に必ず決めておくべき3つの要素

物件探しを始める前に、必ず次の3つのポイントを明確にしておきましょう。

1.投資目的の明確化

• キャッシュフロー重視か、資産形成か、節税かなど投資のゴールを設定します。収益物件の目的を見失わないことが大切です。

2.予算と融資可能額の把握

• 自己資金、年収、融資条件を確認し、リスクの少ない範囲で予算を決定します。無理のない範囲で収益物件を選ぶことで、安定した投資計画を立てられます。

3.エリア・物件タイプの選定

• 賃貸需要が高いエリアや、資産価値が維持しやすい場所を優先して検討します。収益物件にはワンルーム、一棟アパート、オーナーチェンジ物件など複数タイプがあるため、投資戦略に応じて選択しましょう。

この3点を明確にしておくことで、効率的に物件を絞り込み、失敗リスクを大幅に減らすことが可能です。

投資初心者が陥りやすい失敗パターン

投資初心者がよく陥りやすい失敗例は以下のようなものがあります。

• 目的が曖昧なまま購入し、期待した収益が得られなかった
• 利回りだけを追求して管理体制に不安がある収益物件を選び、空室や修繕費負担で損失拡大した
• オーナーチェンジ物件で家賃減額履歴や修繕履歴を確認せず、購入後に後悔した

注意点リスト

• 投資の目的を明確にし、シミュレーションを必ず行う
• 利回りだけでなく管理状況や入居率も必ず確認する
• 修繕履歴、家賃履歴など物件の詳細データを入手して慎重に判断する

このような失敗を避けるためにも、事前準備と情報収集を徹底しましょう。

失敗しない不動産投資物件の選定基準｜チェックポイントと実践判断

立地・エリア選定の科学的アプローチ

不動産投資で最初に重視すべきポイントは立地です。駅から徒歩10分以内、周辺人口が増加傾向で賃貸需要が安定しているエリアは資産価値の維持にも直結します。オフィスエリアや教育機関の近くなど、賃貸ニーズが高い場所を選ぶことで空室リスクを下げられます。また、周辺施設（スーパー・病院など）の利便性も必ずチェックしましょう。

エリア分析に使える公開データと活用方法

エリア分析では、国勢調査で人口動態や年齢構成を確認し、地価公示で土地価格の推移を把握します。エリアの人口増減データや、国土交通省が提供する地価公示サイトを活用し、将来的な資産価値や賃貸需要の変動も予測しましょう。地価が安定し、上昇傾向が見られる地域は、収益物件の投資先としても有利です。

危険エリア・衰退地域の見極め方

投資先エリアが危険地域や衰退傾向にないかを判断するには、人口減少率や犯罪発生率、主要産業の撤退状況を調査することが大切です。人口減少が続いているエリアや治安が悪化している地域は、空室リスクが高まりやすいので注意が必要です。産業が衰退している地域も将来的な収益性に懸念が残ります。

利回り・収益性の実践的評価

利回りは不動産投資の収益性を測る重要な指標です。表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算しますが、修繕費や空室リスクを差し引いた実質利回りで判断することが重要です。一般的な目安として、表面利回り8％以上、実質利回り6％以上を基準に収益物件を選ぶと安心です。

利回り計算シミュレーション

利回り計算は、家賃収入から管理費・修繕費・空室期間の損失を引いて算出します。たとえば、家賃年収120万円、管理費10万円、修繕費5万円、空室損失10万円の場合、実質利回りは「（120-10-5-10）万円÷物件価格×100」で計算します。これにより、現実的な収益性を正確に把握できます。

高利回り物件が危険な理由

高利回りをうたう物件には、空室リスクや修繕費負担、立地の不利な条件が隠れている場合も多いです。特に収益物件の中でも郊外や築古アパートでは、高利回りでも実際の収益が下がるケースもあるため、利回りだけで判断せず、総合的なリスク評価を行うことが大切です。

建物・管理体制による資産価値維持の判断

物件の築年数や過去の修繕履歴、管理会社の対応力は資産価値に大きな影響を与えます。築20年以内で大規模修繕履歴がある収益物件や、管理体制がしっかりしている不動産会社が管理する物件を選ぶと、将来的な価値低下リスクを抑えることができます。

修繕費の実態と長期修繕計画の重要性

修繕費は物件維持に欠かせません。長期修繕計画書や積立状況をしっかり確認し、目安として家賃収入の5～10％を修繕費として見積もります。大規模修繕の有無や今後の計画も重要で、積立金が不足している物件は避けることが賢明です。

入居率・空室リスクの科学的見極め

入居率の高い収益物件は安定した家賃収入が期待できます。過去3年分の入居率推移や空室期間、エリアの賃貸需要データを調べ、95％以上の入居率が維持されている物件を選ぶのが理想です。周辺に新規物件が多い場合は、競争が激化するため注意しましょう。

空室が発生しやすい物件の特徴

空室が発生しやすい収益物件には、駅から遠い、間取りが使いにくい、設備が老朽化しているなどの共通点があります。また、周辺に同じような賃貸物件が多いエリアも空室リスクが高まります。差別化できるポイントやリフォームの可能性も検討しておきましょう。

土地・権利形態による隠れたリスク

土地の評価額や権利形態（所有権・借地権）は、将来の売却や資産価値に大きく影響します。土地値が安定しているエリアや、所有権が明確な収益物件を選ぶことで、予期せぬトラブルを回避できます。接道要件や建築基準も必ず確認しましょう。

接道要件・建築基準法の基礎知識

接道要件を満たしていない物件や再建築不可の土地は、資産価値や流動性に大きなマイナス要因となります。前面道路の幅員や建築基準法の制限を事前にチェックし、リスクを回避する選択を心がけましょう。

取引態様・契約条件の確認ポイント

取引の際は、売主・仲介業者の信頼性を確認し、契約不適合責任や免責条件を細かくチェックすることが大切です。契約内容の不明確さは後のトラブルの原因となるため、不明点は必ず確認し、納得してから契約に進むようにしましょう。

不動産投資物件の探し方｜ポータルサイト・仲介会社・独自ルートの実践活用法

ポータルサイトの使い分け戦略

収益物件などの不動産投資物件探しでまず活用したいのがポータルサイトです。各サイトは得意分野や掲載物件が異なるため、目的に応じて使い分けることが重要です。

ポイント

• 各サイトの強みを把握し複数サイトを併用することで、非公開情報や条件に合う収益物件の発見率が高まります。
• 利回り・築年数・物件タイプなど、重視する条件でサイトを選びましょう。

ポータルサイト検索機能の賢い使い方

ポータルサイトでは検索条件の組み合わせや通知機能を活用することで、効率良く優良な収益物件にアプローチすることができます。

• エリアや利回り、築年数など複数条件を組み合わせて検索し、不要な情報を除外
• 新着物件の自動通知設定でタイムリーに情報を取得
• 一部非公開物件は会員登録や無料相談を通じて入手できる場合もあるため、積極的に利用

物件の比較検討には、サイト内の保存リストやメモ機能を効果的に使いましょう。

ポータルサイトの限界と補完方法

ポータルサイトは便利ですが、すべての優良な収益物件が掲載されているわけではありません。人気の物件や高利回り物件は掲載後すぐに売れてしまうことも多く、競争が激しいのが現実です。

補完の方法

• 非公開物件（オフマーケット）情報は不動産会社や投資家ネットワークから入手する
• 複数サイトに登録し、掲載時期や内容の違いから相場観を養う
• 物件が見つからない場合は、直接業者に希望条件を伝え、優先的に情報提供を依頼する

不動産会社・仲介業者との付き合い方と信頼できる業者選び

投資物件専門の不動産会社は、一般の賃貸仲介業者と異なり、投資家目線の提案やサポート体制が特徴です。信頼できる業者を選ぶためには、複数社を比較して実績や対応力を見極めることが重要です。

選定基準リスト

• 過去の取引実績や口コミ評価が高いか
• 投資用物件や収益物件の取り扱いが豊富か
• 収益シミュレーションやリスク説明が丁寧か

直接会って相談し、自分の投資目的や資金計画に合った提案をしてくれるかを確認しましょう。収益物件に関する情報でも、信頼できる仲介業者の存在はとても重要です。

仲介業者の口コミ・評判の見極め方

インターネットやSNS、専門サイトで公開されている口コミや評判を参考にしましょう。特に、実際の取引経験者の声や、対応の速さ・アフターサポートの有無などは信頼性判断の大きな指標となります。収益物件を扱う不動産会社の評判も、慎重に確認しましょう。

• 複数の口コミを比較し、極端な評価に偏らず総合的に判断
• 悪い評判が多い場合は注意し、理由を具体的に確認
• 知人や投資家コミュニティの意見も活用

仲介手数料・契約条件の交渉ポイント

仲介手数料は一般的に物件価格の2～3%ですが、条件によっては交渉が可能です。収益物件の取引でも、納得できる契約条件をしっかり確認しましょう。

• 複数社の見積もりを取ることで、交渉材料を持つ
• 広告料や契約条件の明示を求め、納得できる内容か確認
• 疑問があれば事前に書面で取り決めておくことが重要

オフマーケット物件・独自ルート情報の入手方法

オフマーケット物件は市場に出回らない希少情報で、競争率が低いのが魅力です。収益物件の中でも、こうした情報は信頼できる業者やネットワークを通じて紹介されることが多いため、普段から関係構築を意識しましょう。

• 不動産会社主催のセミナーや勉強会に参加し、担当者と直接つながる
• 定期的に連絡を取り、希望条件を明確に伝える
• 投資家同士のコミュニティで物件情報をシェアし合う

投資家ネットワーク・勉強会の活用

勉強会やセミナーに参加することで、最新の投資トレンドや非公開物件の情報を入手できます。投資仲間との交流も、信頼性の高い物件紹介につながります。収益物件の最新動向も、こうした場で得られることがあります。

• 初心者向けセミナーやオンライン交流会も積極的に利用
• 情報交換や共同購入の機会を得られる

物件紹介ネットワークと直接交渉の可能性

不動産専門の紹介サイトや、売却を検討しているオーナーに直接アプローチできるケースも増えています。収益物件を探す際にも、こうしたネットワークを活用すると良いでしょう。

• 紹介制度や知人経由で物件情報を得る
• 直接交渉による価格・条件面の柔軟な取り決めが可能

現地調査・物件見学の必須チェックリスト

現地見学では、図面だけでは分からない周辺環境や建物の状態を細かく確認することが成功への近道です。特に収益物件の場合、現地の状況把握は資産価値や将来的な運用にも直結します。

現地調査のチェック項目

• 建物の劣化状況や共用部の清掃状態
• 周辺の交通利便性や生活環境
• 近隣の空室状況や家賃相場

現地写真の撮影や管理人へのヒアリングも忘れずに行いましょう。

現地調査の時間帯・方法による発見

昼夜や平日休日で現地の雰囲気や騒音、交通量が異なることがあります。複数回訪問して違いを把握することで、実際の居住者目線に近い判断が可能です。収益物件においても、こうした観点からの調査は欠かせません。

• 昼夜・平日と休日の計4回訪問を推奨
• 周囲の治安やゴミ出し状況もチェック

周辺住民・管理人からの情報聴取

入居者や管理人から直接話を聞くことで、ネット情報では得られないリアルな評判や修繕履歴、空室理由などを把握できます。

• 周辺住民から住み心地やトラブルの有無をリサーチ
• 管理人から修繕履歴や入居者属性をヒアリング
• 長期入居者が多い物件は安定収益に直結しやすい

このように多角的な情報収集と現場主義を徹底することで、投資リスクを最小限に抑え、納得できる収益物件探しが実現します。不動産投資の成功には、こうした丁寧な現地調査が強い味方となります。

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
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