ビルの売買の基礎知識と投資物件選び方｜市場動向と失敗しない購入ポイント

著者：株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産

ビル売買は、単なる不動産取引ではありません。2026年の市場は、主要都市圏を中心に一棟物件や区分所有など多様な投資機会が拡大しています。一方で、「購入後に想定外の修繕費が発生した」「空室リスクで利回りが下がった」など、失敗事例も少なくありません。

「立地選びを間違えたら、数千万円規模の損失…」と不安になる方も多いのではないでしょうか。ビル売買では、物件の築年数や構造、収益性の見極めが資産価値を大きく左右します。実際、都市部オフィスビルの平均空室率は【3.4％】、表面利回りは【5.1％】と、数字で見るだけでも地域や物件タイプで大きな違いがあります。

本記事では、ビル売買で「後悔しない選択」をするための要点を体系的に解説します。最後まで読むことで、ご自身に最適な投資判断とリスク回避のヒントを手に入れることができます。

ビル売買の基礎知識と市場環境の理解

ビル売買とは何か？基本用語と物件分類

ビル売買の定義と対象物件の種類

ビル売買は、オフィスビルや商業ビル、テナントビルなどの事業用不動産を売買する取引です。対象となる物件は一棟ビルや区分所有ビル、事務所、店舗ビルなど多岐にわたります。都市部では、大型オフィスビルから中小規模のテナントビルまで幅広い売買ニーズが存在します。物件ごとに用途や規模、立地条件が異なるため、最適な選択には専門的な知識が不可欠です。

一棟売りと区分所有の違い

一棟売りは、土地と建物全体を丸ごと購入・売却する形式です。一方、区分所有は建物の一部（例えばワンフロアや一室）だけを売買します。一棟売りは管理や運用の自由度が高く、収益性や利回りのコントロールがしやすい点が特徴ですが、初期投資が大きくなります。区分所有は少額から始められ、複数のオーナーでリスクを分散できる点が魅力です。

事業用不動産とビルの分類体系

事業用不動産は、主に収益を目的とするビル・オフィス・店舗などが該当します。ビルの分類は、オフィスビル・商業ビル・テナントビル・複合ビルなどに分かれます。また、構造面ではRC造や鉄骨造、築年数や面積、賃貸状況なども重要な判断材料となります。物件情報を比較するときは、所在地、交通アクセス、面積、構造、用途をしっかり確認しましょう。

2026年のビル売買市場動向と投資環境

不動産投資額の推移と市場規模

近年、ビル売買市場は国内外からの投資マネーが流入し、取引額が拡大しています。2026年時点でも大都市圏を中心に活発な取引が続き、特に一棟ビルや大型オフィスの売買が目立ちます。

主要都市圏の地域別オフィスビル市況

都市Aでは主要エリアのオフィスビルが人気で、一棟売りは需要が非常に高いです。都市Bの中心地周辺も大型ビルの取引が多く、高利回り物件が注目されています。都市Cは比較的手ごろな価格帯で投資できるのが特徴です。各エリアで利回りや空室率、テナントの質など、市況に応じた選択が求められます。

金利上昇が売買価格に与える影響

金利の上昇はビル売買価格に直接影響します。資金調達コストが高まるため、利回り重視の買い手は価格交渉を強める傾向があります。特に長期固定金利の動向に注意が必要です。金利変動リスクを見越して、利回りやキャッシュフローの余裕を確保することが重要です。

ビル売買の物件選定における重要ポイント

利回り・収益性の評価方法

ビルの利回りは、年間賃料収入を物件価格で割って算出します。表面利回りと実質利回りがあり、実質利回りは管理費や修繕費を差し引いた実際の収益性を示します。以下のように比較することで収益性を正確に見極めます。

項目	都市A	都市B	都市C
表面利回り	4.5～6%	5.5～7%	6.5～8%
実質利回り	3.8～5%	4.5～6%	5.5～7%

立地・エリア選定の戦略的アプローチ

立地はビル売買の成否を左右します。交通アクセスや駅からの徒歩距離、周辺環境、将来の再開発計画などを重視しましょう。主要エリアは需要が安定しており、空室リスクが低い傾向です。エリア選定時は過去の賃貸需要や今後の人口動態もチェックしましょう。

築年数・構造・修繕履歴の確認項目

ビル売買では築年数や建物構造の確認が不可欠です。RC造や鉄骨造など耐久性の高い構造が評価され、築浅物件は修繕コストが低く抑えられます。修繕履歴や大規模改修の有無を確認することで、将来の追加投資リスクを回避できます。これらの情報は購入前に必ず精査しましょう。

ビル売買の物件タイプ別特徴と投資戦略

一棟ビル売買の特徴とメリット・デメリット

一棟売りビルの定義と投資スキーム

一棟売りビルとは、土地と建物を丸ごと所有し運用できる投資用不動産です。オフィス、商業、テナントビルとして多様な活用が可能で、収益の全てを所有者が得られる点が大きな特徴です。高額な資金が必要ですが、賃貸収入の安定性や資産価値の向上を期待できます。一方、空室発生時のリスクや修繕費負担が大きくなる傾向があります。

項目	メリット	デメリット
所有形態	収益全額を享受	管理・運用負担増
投資規模	資産価値上昇	高額資金・融資必要
運用	賃料設定の自由度	空室・修繕リスク

高利回り物件の見極めと空室リスク対策

高利回り物件は運用効率が高く、都市部では5〜8%が目安とされています。利回りだけで判断せず、立地やテナントの業種・契約内容、築年数、修繕履歴まで総合的に確認することが重要です。空室リスク対策としては、複数テナント構成や需要の高いエリアでの物件選定、賃貸管理会社の活用が有効です。

• 立地（駅徒歩5分以内が目安）
• テナント分散（業種・規模）
• 長期契約・安定入居状況
• 修繕計画の有無
• 賃貸管理委託の活用

オーナーチェンジ物件の活用戦略

オーナーチェンジ物件は既存テナントが入居中のビルを購入するスタイルです。購入直後から家賃収入が発生し、キャッシュフローの安定を図れます。ただし、テナントの賃貸条件や契約期間、賃料水準の妥当性を事前に確認し、長期安定収益につなげることが重要です。管理会社との連携や定期的な契約見直しもポイントです。

商業施設ビルの需要動向と立地評価

商業施設ビルは人流・交通量の多いエリアで高い需要を維持しています。特に駅前や繁華街周辺は安定したテナント獲得が可能です。立地評価では、駅距離、周辺店舗の集積度、昼夜の人口動態などを総合的に判断します。再開発や都市計画によるエリアの将来性も重要なポイントです。

• 駅徒歩3分以内
• 周辺の集客施設・商業施設の有無
• 人口・流動人口の推移
• 土地の再開発計画情報

複合用途ビルの多角的な価値評価

複合用途ビルは、オフィス・商業・住居が一体化した建物で、リスク分散と収益安定化が可能です。用途ごとの賃料相場や需要動向を比較し、エリア特性に合わせたテナント構成が求められます。また、用途転換やリノベーションによる資産価値向上も期待できます。

オフィスビル売買の2026年市場展望

主要都市部のオフィスビル空室率と供給動向

主要都市部ではオフィスビルの供給増加により、空室率がやや上昇傾向ですが、立地や設備に優れた物件は依然として高い需要を維持しています。新築やリノベーション済み物件は、テナント入居が早く収益性も高い点が特徴です。今後も都心部の再開発案件が継続予定です。

• 空室率平均：5％前後
• 新築・大型物件の供給増
• リノベ物件の市場人気

再開発エリアに伴う物件機会

再開発エリアを中心に新規オフィスビルの供給が進んでいます。主要なビジネスエリアでは企業の移転や進出が進み、投資機会が拡大しています。供給増による賃料差別化や、立地・設備面での競争力強化が重要です。

• 再開発エリアの新規供給
• 大手企業の移転動向
• 賃料・空室率の推移

新しいオフィススタイル対応ビルの価値向上

テレワークやフレキシブルオフィスの普及により、最新設備や共用スペースに特化したオフィスビルの需要が拡大しています。高速通信、会議室、ラウンジなど多様な機能を備えた物件は、テナントの満足度が高く、長期安定運用が期待できます。時代の変化に対応することで、資産価値向上と高収益化が実現できます。

• 高速Wi-Fi・セキュリティ完備
• シェアオフィス・ラウンジ設置
• 柔軟なフロア設計と拡張性

ビル売買の費用構造と税務・法務知識

ビル売買にかかる主要費用の内訳

ビル売買では、物件本体価格以外にも多様な費用が発生します。主な内訳は以下の通りです。

• 仲介手数料
• 登記費用・司法書士報酬
• 不動産取得税・固定資産税
• 印紙税
• 融資関連費用
• 火災保険料
• 修繕積立金や管理費（区分所有の場合）

これらの費用は購入価格や立地エリアによって大きく異なり、特に都市部では高額になる傾向があります。

仲介手数料の計算方法と相場水準

ビル売買の仲介手数料は一般的に「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。例えば、1億円のビルを購入した場合、手数料は約336万円程度が標準です。売主・買主双方から手数料を受領するケースもあり、両手仲介では手数料総額が2倍になることもあります。値引き交渉や大口取引では手数料率が下がる場合もあります。

登記費用・司法書士費用の実例

登記費用は所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金と報酬から構成されます。司法書士費用は物件規模や内容により異なりますが、一般的な一棟ビルの売買では10万円から30万円程度が目安です。登録免許税は固定資産評価額×2％前後、抵当権設定の場合は債権額×0.4％が目安となります。

不動産取得税・固定資産税の計算ロジック

不動産取得税は「固定資産評価額×4％」が基本ですが、住宅用や事業用で軽減措置が適用される場合もあります。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、評価額×1.4％が標準です。購入初年度は日割り精算で売主と分担することが一般的です。

ビル売却時の税金計算と節税対策

ビルを売却すると、譲渡所得に対して税金が課されます。正確な税計算と適切な節税策の把握が重要です。

譲渡所得税の計算と長期保有の優遇措置

譲渡所得税は「売却益（売却価格－取得費用－譲渡費用）」に対して課税されます。所有期間が5年以下は約39％、5年超は約20％の税率が適用され、長期保有のほうが税負担は軽くなります。取得費用には仲介手数料や登記費用も含めることが可能です。

消費税の課税判定と非課税取引の条件

ビル売買では、建物部分は消費税課税、不動産（土地）部分は非課税です。新築・リノベ済みの場合は建物価格に10％の消費税がかかるため、契約書で土地と建物を明確に区分して記載することが重要です。中古ビルの個人間売買では消費税が非課税となる場合が多いです。

法人による売却と個人による売却の税務差異

法人による売却は法人税（通常20～30％程度）、個人の場合は譲渡所得税が課税されます。法人所有のビル売却では決算期の利益調整が可能であり、個人では長期保有控除の恩恵を受けやすいのが特徴です。税負担を考慮して所有名義を選ぶことがポイントとなります。

中古ビル購入時の総コスト把握と予算計画

中古ビルの購入には多くの付帯コストが発生します。事前に総額を把握し、適切な資金計画を立てることが重要です。

購入から1年目までの隠れコスト

購入直後から1年以内に発生しやすい隠れコストには以下があります。

• 入居者募集費用
• 修繕・リノベーション費用
• 管理委託料
• 火災・地震保険料
• 設備点検・更新費用

これらの費用を見込まずに購入すると、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。

融資条件による返済シミュレーション

収益物件を購入する際には、金融機関からの融資条件がキャッシュフローに大きく影響します。返済期間、金利、自己資金比率などの条件をもとに、月々の返済額をシミュレーションしてみましょう。返済額と収益物件から得られる賃貸収入のバランスを常に意識することが大切です。

キャッシュフロー管理と利回り実現の実務

安定した利回りを実現するには、毎月の収支管理が不可欠です。

• 家賃収入－ローン返済－管理費－税金＝手残り
• 予測外の空室や修繕費にも備えて運転資金を確保
• 年間収益÷総投資額で実質利回りを常にチェック

定期的な収支見直しと適切なコスト管理が、収益物件経営の成否を左右します。

収益物件売買の流れと実務的な進め方

収益物件の探し方と情報収集戦略

収益物件の売買を成功させるためには、最適な物件情報の収集が欠かせません。市場に出ている収益物件の価格や利回り、所在地、面積、築年数、交通の利便性などを正確に把握することが重要です。物件探しは最新情報を逃さないために、複数の情報源を組み合わせて行うのが効果的です。各エリアごとに相場や人気の特性を比較し、地域による特徴を理解しておくこともポイントです。

売買サイト・ポータルの活用方法と比較

収益物件売買の際は、専門の不動産ポータルサイトや売買サイトの活用が効果的です。これらのサイトでは、エリア・価格・利回り・築年数・構造・面積などの条件で物件を絞り込むことができます。サイトごとに掲載物件や手数料、仲介会社の実績に違いがあるため、複数サイトを比較して情報の網羅性や鮮度をチェックしましょう。

サイト名	特徴	取扱物件数	検索機能	サポート体制
大手不動産ポータル	全国対応・物件数多	非常に多い	豊富	充実
専門売買サイト	投資用・事業用特化	多い	特化	専門性高い
仲介会社直営サイト	独自物件あり	限定的	シンプル	直接対応

不動産仲介会社の選定基準と相談ポイント

仲介会社選びは収益物件売買成功の鍵です。実績、得意エリア、過去の取引件数、専門知識、サポート体制、手数料体系を確認し、複数社から見積もりや提案を受けましょう。

• 実績と専門性
• 取扱エリア・物件の種類
• 手数料や諸費用の明確さ
• 売買後のフォロー体制
• 担当者の信頼性や説明力

相談時には、購入目的や希望条件、資金計画、将来的な運用イメージを具体的に伝えることで、より適切な提案が受けられます。

オフマーケット物件へのアクセス方法

公開前・未公開のオフマーケット物件は希少性が高く、競争も少ないのが特徴です。信頼できる仲介会社と関係を築き、定期的にヒアリングや面談を重ねることで、優良な情報が得やすくなります。不動産業界のネットワークを活用する担当者を選び、早期の情報入手を目指しましょう。

収益物件購入の意思決定プロセスと現地調査

購入候補の収益物件が見つかったら、現地調査と収益シミュレーションを徹底します。周辺環境や入居率、テナント構成などを確認し、投資判断の精度を高めることが重要です。

物件視察時のチェックリストと注意点

現地視察では、建物の外観・共用部・設備・管理状態、周辺の交通や商業施設を細かくチェックします。特に以下の項目は必ず確認しましょう。

• 外壁や屋上の劣化・修繕履歴
• エレベーターや配管など設備の老朽化
• 災害リスクや土地の高低差
• 日照、騒音、周辺住環境
• 用途地域や法規制の制限

賃借人調査と入居状況の確認方法

収益を安定させるため、テナントの信用力や入居状況は必ず調べます。賃貸借契約書や賃料滞納履歴、賃借人の業種・事業内容を確認することで、今後の収益性や空室リスクを予測できます。

確認事項	内容
賃貸借契約書	賃料・期間・解約条件
入居状況	満室率・空室数・入居期間
賃借人属性	企業の業績、業種の安定性

建物診断・耐震性調査の実施手順

建物の価値を守るために、専門家による建物診断や耐震性調査を実施します。特に築年数の古い収益物件では、耐震補強や大規模修繕の必要性を見極めることが将来の資産価値維持に直結します。診断報告書を取得し、リスクやコストを事前に把握しておくことが重要です。

店舗概要

店舗名・・・株式会社インベストメントエージェント×街ブラ不動産
所在地・・・〒530-0043 大阪府大阪市北区天満4-9-13 ＣＡＳＡ Ａsteria tenma2F
電話番号・・・06-6755-4427